正确选择店址的意义

    做店面生意，除了考虑店铺是否合适之外，还得细心考察周围的情势，再来决定该怎么做。

    比如说，你熟悉的是饮食业，但经过考察之后，认为自己选定的地方最适合经营高级家具店，这时又该怎么办呢?

    考察，应该是相当客观的。但是在大多数的情况下，人们的考察，或多或少都带有一定程度的主观好恶，这时，如果投资者又急于做生意赚钱，就会使本应重视的客观大打折扣。

    有一个三百多平方米的店铺，在一年之内四易其主。前面三位都失败了，而第四位却成功了，他到底有什么过人之处呢?

    第一位投资者开设的是水果店；第二、第三位经营的是餐厅，虽然他们经营的项目不同，但所走的都是中低价位路线。

    这个店面位于两座大厦群出口的小路旁，从这里往下走十几步路便是一条马路，这条马路是一条单行道，路上行驶的各种车辆很多，路的两边设满了各种各样的店铺，但最多的都是餐厅、面包店和小吃店。这些店家一半走的是中低价路线，另一半走的是平价路线。此外，还有一家水果店，面积也只有三十余平方米。另外，在路旁的人行道上，还有流动的小贩专营水果。

    这本是一块旺地，但前三位投资者在开设店铺之前，对自己所经营的项目，根本没有做深入的调查、研究，只因怕别人抢先，就匆忙租下店铺。高昂的租金，又促使他们随便选定项目，快速开业以求赢利。

    原因就在于这样三百多平方米的店面，正处于两座大厦群的出口，附近又有那么多中低价位的商家，如果经营饮食业，该如何给它定位呢?经营者首先要看准的是那两座大厦群落。

    作为一个创业者，首先要弄清两个方面：一是这两座大厦群落，本身没有开设任何店铺，那么多住户要买东西、要吃东西，都要走出大厦群落。二是这两座大厦群落都属中上阶层的住宅。

    第四位创业者就是看准了上面的两点，他仍在这店铺经营饮食业，但走的却是高档路线。首先，他将店铺花大价钱精装修，既典雅、质朴，又具现代气派的情怀；大门两旁放了两座大型的水族箱，里面养了各种各样的海洋鱼类；靓丽的女服务员，和帅气精干的男服务员，都显得一丝不苟、彬彬有礼。由于店长的高瞻远瞩和精明的商业头脑，以及正确的市场定位，使店铺朝中上层的路线发展，并很快就成功地发展为高级餐厅。

    所以说，大环境固然重要，小环境更隐藏着商机。投资者对小环境的考察，要尽可能做到细致，不能有半点疏忽。

    另外，投资者还要看一看，附近哪一类型的店铺多，属于哪一些档次。如果附近有工地的话，投资者还要深入了解一下，这工地要盖什么样的建筑物，今后会有什么样的发展前景。所有的这些资料，投资者都要作综合分析，这对今后的创业而言都是极为珍贵的数据。

    不同的行业，对于营业地点的要求各有不同。

    如果想在休闲娱乐这一条线上创业，那就要根据文化娱乐的特点选好营业地址。

    休闲娱乐场所是提供人们消遣、娱乐和休息的地方。随着市场经济的繁荣与发展，人们生活的节奏也加快了，在忙碌的工作、学习之余，人们需要拥有一片宽松的空间，调节紧张的情绪。因此，休闲娱乐场所的选址就显得更为重要了。

    休闲娱乐不仅要能让人放松或消遣，还要给人们带来乐趣，同时，最好能兼具让人们增长知识、陶冶性情的功能。因此，休闲娱乐场所的选址，应该在人群较密集的地方，但又要和闹市区保持一定的距离。离人群近，目的是给予人们便利，但千万不能设在嘈杂、喧闹的地方。

    日本山口县有个叫木通义夫的艺人，年近五十岁之时想告别演艺生涯，另行创业，他决定拿自己大半生的积蓄开设一个游乐场。

    木通义夫看准了一条人群密集的街道，但在这条街道的两端已开设了两家娱乐场所。于是，他认为在这条街上取中点位置最好，就将自己的游乐场所设在中点上。

    但是，游乐场开业后，生意总是比另两家差。起初，他认为是自己没经验，就在经营管理上下了一番大工夫，尽管情况有所好转，但仍然不是很理想。

    一天中午，他坐在游乐场门前，看着街道上熙熙攘攘的人来来去去，这时正好有几个中学生走过来，每个人的手指上都套着一个三角尺，一边走一边将手指上的三角尺转着玩。

    木通义夫看着中学生手上转着的三角尺，突然眼睛一亮，心里想，三角距离应该是最佳选择。

    于是，他很快就将游乐场搬到另一条街的中段，正好与前面两家娱乐场所构成三角形的三个顶点。这样的改址，争取了中间地带的大批人潮。木通义夫的游乐场很快就热闹起来，营业额显著上升。

    当然，休闲娱乐场所还应具备便利的交通，以及配备适当停放交通工具的场所，这对在大中型城市经营的店铺十分重要。

    另辟路径，独特选址经营也会带来意想不到的收益。生活在现代化城市的人们，文化层次提高了，整天生活在城市当中，不免会有一种莫名的厌倦心理产生。

    五十四岁的美国人艾德格，根据一些人向往大自然的愿望——希望领略湖光山色，以求得日常生活与心灵生活的平衡，于是另辟蹊径，关掉原先经营的歌厅，开设了一间名叫“你的世界中心”的娱乐场所。

    来到这里的客人，每人每次只要付十美元，客人被安排躺在一个特制的床上，戴上耳机、眼罩，便可听到一阵阵柔和的风声，一阵阵浪涛拍岸声，同时，还可听到自己的心跳声，而眼睛上戴着眼罩，展现在眼前的尽是高山流水，让人怡情悦意。人们疲劳、烦躁的心情统统在大自然的美声美景陶冶之下消失殆尽，这个地方不但使人全身心感觉到轻松自在，而且会激发出对美好生活的憧憬与追求。

    一个合理的奇思妙想就这样创造了一个成功的事业，艾德格受益匪浅，如今“你的世界中心”遍布全美国，艾德格也因此成了亿万富翁。

    店铺的朝向考量

    商铺的朝向是商家所十分在意的事情，往往将之看成是经商成败的关键。在亚洲金融中心香港，从大到小的商人在给公司选址时都要请当地有名的风水大师来给自己指点迷津。在风水上，讲究店铺的朝向与经营业务的相互对应。

    1店面的朝向

    如若商店的选址为坐南朝北，或是坐西朝东，那么商店的门就只有朝北、朝东无疑了。如果是这样，那么在夏季店铺就要受到烈日的直晒，在冬季商店就要受到北风的侵袭。在这种情况下，不妨适当作些处理。夏季，除在门前搭遮阳篷外，还可以在前厅添置一个大的金鱼缸，摆上若干盆景，都可以起到减弱室内热气的作用。而且，人在暑天里看到一缸清凉之水，又有生气勃勃的金鱼，会有清凉之感。

    在街道上，常可看到一些利用原有沿街房改建而成的店铺。这种店铺原先大多是作为住宅使用的，门额上方往往没有伸出来遮阳遮雨的预制板或平台。这样店铺的门虽然开向了顾客，但不利于顾客的出入。属于这种情况的店铺，应在大门额的上方搭出一个阳篷。有了这样一个阳篷，在夏季可避免店铺受烈日的暴晒，也可使顾客在商店门前有一个站歇的地方；在雨季，可避免店铺被雨浸湿，也可为顾客在商店门前准备一块避雨之地。

    2最宜坐北向南

    店铺在进行经营活动时需要把门全部打开。考虑到太阳照射的情况，应该“取南向避东北”，坐北朝南，其目的就是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。

    如果店门是朝东西开，那么，在夏季，阳光就会从早晨到傍晚通过店门照射到店内。夏季的阳光十分毒辣。首先受到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下，口干舌燥，头冒金星，全身大汗，很难保持良好的工作状态。店员工作情绪低落，必定心烦气躁，当然也就谈不上做买卖了。

    其次，商品在烈日的暴晒之下，十分容易变质。倘若商品久销不动，商家只好销毁商品，这损失可不小。

    再次，商店在烈日之下热气逼人，没有顾客愿意在烈日暴晒之下选择商品。商店没有了顾客，此店生意就不行了。

    如果店铺朝北方，冬季最难熬。不管是刮东北风，还是刮西北风，都会朝着门户大开的店铺里钻。寒风袭来，店员又受到了另一种煎熬，身体好的还能顶一顶，身体差的就可能得病，影响正常工作。

    如果是迫不得已，商店非要选在朝东西方和西北方的地址不可，就要采取措施。在夏季，可在店前撑遮阳伞、挂遮阳帘、搭遮阳篷等等，以避免烈日的直接暴晒。在冬季，可以给商店挂保暖门帘，在店内安装暖气设备，使店内温度回升，造就一个适宜店员进行正常的经营活动的环境，顾客也会因此而登门。

    3店面面前宜开阔

    在选择宅址时，讲求屋前开阔，接纳八方之财，因此，商家选择店铺的地址时，也应考虑店铺正前方的开阔，要求不能有任何遮挡物，比如围墙、电线杆、广告牌和过大遮眼的树木等等。

    讲求商店门前的开阔，可以使商店面向四方，不仅使商店的视野广阔，也使处在较远的顾客和行人都可看到铺面，这样利于将商店经营的商品信息传给顾客，传给行人，从而使之传播四方。

    如果选择在一个店面狭窄的地方开起了商店，或者是店前有种种遮掩物，就不利于商品的经营活动。店面的狭窄，或者是店面被种种物体遮挡住了，就不能把商店的商品信息远递，这样势必就将商店的商品经营活动局限在小地域和小范围之内进行。

    那么，如何改善这种状况呢？一是努力去拆除店前的遮挡物，使店面显露出来；二是把店牌加大高悬，使较远的地方张眼就能看到，但调整要十分小心，不能把招牌挂得过高，超过了人正常的仰视范围，同时可以运用色彩和设计的高招；三是通过电视、电台、报纸、广告牌等新闻媒介，广泛地进行介绍宣传，尽量做到使顾客知道店铺的地址、经营的商品以及商品服务的特点；四是定时搞一些活动，刺激顾客消费，扩大商店的知名度。

    广开了店门之后，就等于拆除了店内商品与店外顾客间的隔墙，使陈设在店内的商品直接展向街市，使街道上的行人举目就可以看到，就使陈列于店内商品成了一个实物广告，于是，既宣传了商品，又做了生意。

    店址周围的人口与购买力分析

    商家在选择店铺位置的同时，还要对店址周围的人口与购买力等因素进行一个详细分析。因为当地人口的多少和购买力的强弱直接影响着店铺生意的好坏。商家需要调查的项目很多，我们罗列如下：

    （1）常住人口数；

    （2）家庭及构成；

    （3）人口密度；

    （4）教育程度；

    （5）从事行业；

    （6）自然增加率；

    （7）社会增加率；

    （8）家庭人均收入；

    （9）白天流动人口数；

    （10）年龄构成；

    （11）家庭年支出及支出结构。

    这其中，有些项目在影响店铺经营时起主要作用，下面就这些主要项目我们做一些分析：

    1家庭人口及收入水平

    家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收入状况等。每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来店铺的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商品销售产生较大影响。比如一个两口之家的年轻人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行的。家庭成员的年龄也会对商品需求产生不同影响。比如，老龄化的家庭倾向于购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具、学习用品等。

    2人口密度

    一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址店铺的规模可相应扩大。

    要计算一个地区的白天人口，即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察范围之内。

    白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

    人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

    3客流量

    一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来店铺的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客流人数的调查重点为：

    各站上下车乘客人数历年来的变化。

    上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

    上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，当地人口也会减少。

    根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。

    一般而言，调查人口集聚区域是店铺选择店址的重点。如：

    ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

    ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

    ·火车站、汽车站、地铁站等，是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

    ·体育场、旅游观光地及沿途路线，也是人们集聚活动的场所。

    4购买力

    当地家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在建立之初，就对周围地区一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500－1000元的占20%，1000－1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%；人均月收入2000元以上的约占10%。由此可见，该地区居民大多系工薪族家庭，属于中等收入水平，商家就此可以确定自己的营业范围、档次等。

    另外，在选择店址时，应以处于青年和中年层顾客、社会经济地位较高、可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

    其他项目也在商家应调查范围之内，特别是有实力的商家决定开设一个大的店铺(大型超市)时，更应对每一个项目都仔细进行调查。相信在进行过如此缜密的调查之后，开店铺也就十拿九稳了。

    店铺周围环境的考察

    店铺周围的环境也影响着店铺的经营，顾客在好的环境下，才能愉悦购物。店铺既要和周围的景观和谐相处，又要突出自己的重点。

    1考察周围的设施

    在考虑商店的外观造型与所处区域自然景致的关系时，要有意识地将商店的外观造型与优美的自然景致谐调地融为一体。商店处在优美的自然景致之中，就能顾客盈门、生意兴旺。相反的，商店处在嘈杂混乱的恶劣环境之中，就会导致生意经营的惨淡。

    店铺有一个优美的景致作衬托的背景，会带给人们一个美好的形象。特别是从事旅游酒店生意的，坐落于优美景色中心的酒店，会招来源源不断的观光游客。

    有了优美自然景致的良好环境，还要考虑店铺的建筑与之相谐调。如果不注意这种谐调性，就等于失掉所拥有的优美自然景致的生气区域。

    商店建筑与自然景致的不谐调，是指商店的建筑很不相衬，或者是十分别扭地出现在优美的自然景致之中。商店的建筑与自然景致的不谐调，就破坏了原有的大自然之美，就等于在一幅优美的图画上出现了一个不应有的污点，损害、破坏了商店对外宣传的形象，从而影响到生意和买卖。

    观察一个商店的外观造型是否与所处区域的自然景致相谐调，最简便的一个方法，就是在早晚的时候，用视觉从不同的角度，来观察商店的外观是否与自然景致融为一体，如能达到这样的效果，就是店铺的外观造型与区域的景致达到了最佳谐调状态。

    2店铺外的讲究

    从心理卫生和环境卫生的方面而论，店铺的门向还应避免正面对着一些特殊的建筑物，如烟囱、厕所、水塔、电柱、烟囱、玻璃幕建筑、怪楼、楼角、墙角、加油站、变电房、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是哭嚎，或是病吟，会影响人们购物的心情，应该加以避免。

    下面我们具体来说说这些不利的情形：

    （1）大门面对烟囱不利

    办公室或商店的大门，不能正冲烟囱、另一座建筑物的尖角或者是特殊的建筑物，如果大门或主窗刚巧对正墙角或突出的建筑物，就好像正对一把尖刀，这当然十分不利。

    （2）不宜正对玻璃幕墙

    玻璃幕墙的光辐射会很严重，很刺眼，对人体健康不利。

    （3）不宜正对门和大窗

    对门相冲，气流流动迅速，是一种败局。

    （4）门前有电线杆

    这类风景很不雅观，会挡住店门，并会影响人进入商店的情绪。

    （5）门前或窗前有变压器或高压电器设施

    电磁场对人健康不利，有的甚至对人的生命安全构成威胁，所以最好避免在这种地方开店。

    （6）附近有医院等建筑

    医院是个救死扶伤的地方，本身无是非，只是医院会让人联想疾病和死亡，所以心理上总有敬忌之感。除非是专门与这种单位有关的店铺企业，比如鲜花水果店、滋补品出售、住院者常需物出售商店等。

    （7）房前有明显的垃圾阻碍物

    房前有明显的垃圾阻碍物，一则不美观，二则有异味，让顾客难以忍受。

    （8）处于树的包围或在树的遮盖之下

    店铺前有树本是件好事，但如果树太多，则会影响店铺的宣传力，因为高大的树木和它繁盛的枝叶很容易挡住店铺的招牌，让顾客难以辨别和发现。

    3当地的治安环境

    人们在逛街时，最怕的就是财物丢失，尤其是逛商场的时候。如果当地治安环境不好，顾客很容易在购物时丢东西，有的时候，还会受到人身安全的威胁，在这种地方开店铺，顾客大多会望而止步。

    关于商铺选择的6点忠告

    前面，我们详细阐述了选址应该对店铺进行的几点考核。在此，我们总结出6点忠告给投资者，让投资者选址时避免这些常见的错误。

    1根据店铺的经营定位选址

    选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位。如果经营的是日化、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家具、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的商业区。此外，还要考虑自己的目标消费群体，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，简单地讲，就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈。

    2尽量避开受交通管制的街道，店铺门前最好有车位

    很多城市为了便于交通管理，在一些主要街道会设置交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等，店铺选址应该避开这些地方。同时尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来，即使你的店铺招牌做得再惹眼，对面的顾客也只能“望店兴叹”。交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，店铺附近最好有公交车站点，以及为出租车提供的上下车站等。另外，店铺门前或附近应该有便于停放车辆的停车场或空地，这样会更便于顾客购物。

    3不要在偏僻和新建的地区开店

    人气旺盛的地区基本上都有利于开设店铺，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。城市新开发的地区和偏远地区，居民较少、人口稀零，如果又缺乏较多流动人口的话，是不适宜开设店铺的。虽然有时候在新建地区开店，可以货卖独家，但往往由于顾客较少，难以支撑店铺的日常运营。除非是有相当大的经济实力的投资者，认为这个地区是支“潜力股”，不在乎最初几年的亏损。

    4要事先了解店铺近期是否有被拆迁的可能，而且要明确房屋是否存在产权上的纠纷或其它问题

    城市快速发展，旧城改造是难免的，开设店铺首先要调查和了解当地的城市规划情况，避免在可能并且容易拆迁的“危险”地区设置店铺。在租赁房屋时，还要调查了解该房屋的使用情况，例如建筑质量、房屋业主是否拥有产权或其它债务上的纠纷等等，这些细节方面的忽略往往会导致店铺的经营不善和夭折，给商家带来巨大的损失。

    5店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类很重要

    每条街道都有自己的不同特点，要选择街道两端交通通畅、往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。店铺的坐落和朝向也是十分重要的，店铺门面尽量要宽阔，朝北要注意冬季避风，朝西要注意夏季遮阳等等。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。长途汽车站、火车站和城市的交通主干道，虽然人流也很大，但客流速度较快，很多人目的是坐车而不是购物，在这些地方开店，要根据自己的经营需要慎重选择。

    6、要选择同类店铺比较聚集的街区，或者选择适合自己店铺的专业市场

    “货比三家”是很多人经常采取的购物方式，选择同类店铺集中的街区，更容易招揽到较多的目标消费群体，不要担心竞争激烈，相关店铺聚集有助于提高相同目标消费群的关注。电子市场、花卉市场、建材市场等专业化程度较高的市场或商场，也是开设店铺的不错选择。值得提醒投资者的是，选择在专业市场或商场开店，一定要事先考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素，对规模较小、开业时间较短、管理水平差的，要谨慎入驻。

    常见店铺的选址方法

    前面说了那么多选址的方法，商家可以根据自己的需求自行选择。那么在选址时，有没有比较方便快捷、约定俗成的规则呢？为此，我们整理出了一些常见的选址方法，即“都市中的六大‘黄金口岸’”供商家们借鉴、参考。

    1车站附近

    来来往往的乘客是最主要的顾客群体。待客的方式，也应有所不同。尤其是定价问题，千万要慎重处理。在此地段的顾客，其最终的目的都是等车，他们总是以选购不耗费时间的商品为宜，因此经营时要注意这些特点。

    2公司集中地区

    顾客以上班族为最主要的对象。其光顾的目的不外乎洽谈生意或聊天。如何应付午餐时间大批涌入的顾客，如何提高营业时间的效率，以及如何安排假日、周末和生意清淡的时间，应是商家考虑的重点。

    3学生聚集处

    学生是此地段主要的对象。一天中营业时间的高峰主要在上、下学时段，受假期的影响相当大。学生去店中的动机，除了消费、聊天、消遣之外，还有同学聚会、购买文具或看书等，可对此做适当的服务和安排。值得注意的是，学生是顾客中最好应对的一类，但经营者必须对他们的成长负责。尤其不要向未成年人出售烟、酒、色情、暴力之类的产品。

    4商业闹市区

    此地段是几乎所有年龄阶层、消费层次人士云集的场所，自然也是开店最适当的地点，相对来讲也是经营所需投资较庞大的地段。无论什么形式的小本店铺均可一试，但其必要条件是要有自己的特色，并确实针对某些特定对象经营。由于周末及假日的顾客较多，必须灵活运用钟点工和兼职人员。

    5居民区

    顾客以附近居民为主。平日的销售对象主要是家庭主妇，周末及假日则以家庭成员居多。此地段的待客服务重点在于以表现亲和力和营造家庭气氛，以及有家庭外延功能的商品服务为宜。若能兼具提供附近居民娱乐中心的功能，诸如设置公告栏、举办郊游、比赛等趣味活动，一定会有意想不到的效果。当然，这些需根据实际情况而定。

    6市郊路段

    在私家车普及的今天，市郊地段是个不容忽视的好地点。由于主要顾客群为拥有车辆的人士，所以必须设有停车场等硬件设施，并以醒目引人的广告招牌招徕顾客。

    以上是都市中的六大“黄金口岸”分析，虽不能包括全部，但也具备一些普遍性，所以在开店或做其他生意时必须认识该地点的特性。，考虑货源的补给、人潮，房租是否合理等问题，以此为突破口，拟定最佳经营策略，以通过认识地段环境的变化，建立自己的金字招牌。

    那么针对不同的行业应该如何进行店铺的选址呢？这其中也有许多窍门。

    1如何选择商店位置

    在寻觅理想经营地点时，有很多方面的因素要加以考虑：

    （1）人口和交通情况：人口密集的地区，会为门市生意带来大量的顾客。车水马龙，交通越方便，也会使企业运转得越好。

    （2）周围竞争情况：假如该地区存在大量的相同店铺，可能会有两种情况：第一种情况是成行成市带旺了那一个区域。例如，电脑市场，那里电脑店面云集，生意反而会更好做。另一种情况就是，那一些存在于附近位置的店铺，会构成同行间的严重竞争。例如大家同样是百货商店，只相隔几米远，便会造成巨大的竞争。

    （3）原料的供应情况：假如店铺所在地邻近原料供应场所，则会在生产上得到较大的方便。

    （4）劳动力供给情况：每一个区域或地区都有自己的工资标准，例如香港中环可能是全港工资标准最高的地方，而屯门、大埔则相对来讲工资较低。不过同时要考虑地址是否较为偏僻，是否有人愿意到此上班。

    （5）租金情况：譬如说北京寸金尺土，租金当然是企业一个不小的支出，王府井的租金动一动就跳一跳。就是一些横街和后巷，有时候连邮递员和警察都不知道的位置租金也相当昂贵。

    商家不能单纯以某一个因素来下定论。单求便宜的租金，会连基本的生意你可能都找不到，那是失去地利的缘故。商家不能贪租金便宜，而搬到一些偏僻冷落的地方。

    我们经常看到有些新开的店铺，没几天就关门了，最常见的原因就是店铺位置选择不当。俗话说：小生意就是靠地点的生意。由此可见，店铺的位置可以决定店铺经营的种类与方式。

    对于商店的选址，除了考虑当前的各个方面外，还要了解将来的发展计划，如交通开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等，同时更要了解同行竞争者的动向。而事前要考虑哪些问题呢?

    (1)该地区交通情况是否良好。只有交通发达，消费群体才会多，才能酝酿商机。

    (2)该地区是否有方便的银行服务。

    (3)该地区是否离商店主要供应商较近。

    (4)该地区是否有吸引力的地区建筑物，如公园、剧院、学校等。

    (5)该地区同行业的竞争是否激烈。

    (6)与邻近商店是否能形成相容互补。

    (7)若在郊区开店，道路是否良好，停车场是否足够。

    (8)商店在该地区是否有发展潜力。

    (9)若在市中心开店，考虑该地区是否有便利的大量运输系统，或能否允许通行大型货车。

    (10)同类商品是否有别于其他的大型商店。

    回答上面的问题，如果答案“是”较多，那么设置商店位置则为理想；如“否”多，商家则要慎重考虑一下在本地区开店与否。

    2餐饮业如何选址

    餐饮业的兴隆与否，是由广大的消费群体决定的。只有靠近广大居民的生活区域，符合居民的消费水准，餐饮业才会兴旺发达。

    “民以食为天”。“吃”是人的生存之本。人们怎么才“吃”得实惠、“吃”得方便是广大消费者关注的问题，所以餐饮店铺位置的选择将是商家生意兴隆的有利因素。具体的条件大致有以下几个方面。

    (1)是否靠近消费群体。只有消费的存在，才会有市场的存在，看一看现在及将来是否靠近居民生活区及生活服务区。

    (2)了解居民的消费习惯。由于受周围环境及工作环境的影响，人们的饮食习惯不尽相同。

    (3)了解当地居民的消费水准。这个资料是消费地区消费活动的直接指标，也是餐饮业的重要指标，依此可以制订出与当地消费水平相应的餐饮服务，确定服务档次。

    (4)考查店面周围环境。如果周围环境污染严重，噪音影响很大，人们是不喜欢到这个地方来的。尽量要选安静、卫生的地方。

    (5)店面前是否有宽敞的停车场所。一般来说，消费者不但喜欢得到优质服务，更喜欢自己财产的安全，行动的方便。宽敞的停车场所，会给在拥挤的都市生活的人们带来许多舒适。

    3文化娱乐场所的选址

    文化娱乐场所是人们消遣和休憩的地方，特别是在快节奏的经济发展大潮中，人们希望拥有一片放松的空间，调节紧张的情绪。文化娱乐场所的选址同样是至关重要的。

    文化娱乐的特点是：放松、消遣，所以应当是能给人们带来乐趣的地方，同时也应该是人们增长知识、陶冶情操的好去处。文化娱乐场所的选址应该注意以下几点：

    (1)文化娱乐场所应处在人口密集区附近，但要保持一定的距离。离人们较近是指能够方便人们，充分利用闲暇时间；同人群要保持一定距离是指娱乐场所要尽量避免影响人们的正常休息。

    (2)要有便利的交通。便利的交通能方便八方客人，同时也是人口集中或流量特别大的地方。

    (3)要有宽敞的停车场所。娱乐业主要是生活水准较高或是人们会客聚友的地方，所以难免要有众多的车辆，有了停车场方便了顾客，也给自己带来利润。

    (4)文化娱乐场所周围环境。就是要在空气清新、环境幽雅的地方，能起到一定的陶冶情操的作用。

    (5)文化场所与娱乐场所又有所不同，文化场所虽然要交通便利，但要远离嘈杂的环境，以便人们静心学习。娱乐场所则要突出高雅与闲致，给人以清新的乐趣。

    店铺地址的选择是商家进行营销的重要客观条件之一。在选择商址时，商家要做到“事必躬亲”，缜思考察，不要怕麻烦、琐碎，一定要在旺地为自己的店铺打造金字招牌。

    租店铺的技巧

    门面的方位、大小如何，尤其是租金的高低，对于店铺经营的好坏都有重要的影响。当商家大致选好开店铺的地段后，下一步，就该进入具体租赁哪家门面的阶段了。如果商家看准了一家门面，对它的方位、大小都比较满意，那么，怎样确定租金水平便成为头等重要的问题了。

    从经营店铺的角度说，商家无疑都希望租金越低越好，即所谓“物美价廉”；但从出租方面的角度看，其想法则恰恰相反，都想给自己的门面讨个好价钱。

    那么，在此情况下，怎样才能确定一个合理的租金水平，达到既能尽量压低租金价格又能让出租方接受自己的低价呢?

    最好的办法，当然是要掌握巧妙的讨价还价的窍门和方法。

    即使位于同一处的不同门面，甚至是同一个门面，不同的人去租时，其租金水平也不一样，有的甚至差别很大。其中的原因，就在于不同的人讨价还价的能力和方式不一样。

    一说到讨价还价，许多商家就感到头疼。尤其是男士，虽然谁都想以尽可能低的价位来租赁一家自己满意的门面，但问题在于，他们不知道究竟怎样做才好。

    一般说来，在谈判租金的问题时，出租方往往都会“漫天要价”，承租方相应地也要砍价。只不过，不同人在砍价的程度上有所不同，而且即使是相同的砍价标准，结果也是不同的。

    为了能让自己在租金的砍价问题上取得最成功、最满意的结果，就必须掌握一些讨价还价的技巧。

    1怎样面对出租方的漫天要价

    (1)摸清市场行情，判断出对方的要价水平究竟比平均租金水平高多少，做到知己知彼、熟门熟路。

    最好能掌握实际的资料，以实际例子来说明对方的要价太离谱，让其主动产生降价的想法。

    (2)确定出自己和对方大致都能接受的合理中间价，以中间价作为谈判的目标。

    (3)在具体的讨价还价过程中，不要一开始就把中间价提出来，而要开一个比中间价低的租金价格。只有这样，才能慢慢接近中间价，并最终以中间价甚至比中间价低的价格达成协议。

    俗话说：“漫天要价，就地还钱。”当你向出租方表明价格后，对方一般都会认为这并不是你心中的真正价格，而是还有上升的余地。在这种心理的作用下，如果你提出的价格是你真正想要的价格，就会使双方的交涉陷于停滞，甚至失败。

    一定要记住，只有从低价谈起，才能给自己留有余地。而且，低价谈起、高价成交，也容易使对方接受，使其不至于产生“吃亏”的感觉。

    2如何把租金砍到最低价格

    上面所说的“合理的中间价”，往往都是租店铺时的当地平均价格，而不是“最低价格”。

    无疑，每一位商家都是希望能把租金砍得越低越好，最好能够低于原租者和相邻店铺承租者的价格。

    而要想做到这一点，必须掌握以下几种讨价还价的绝招：

    (1)要尽量先挑剔对方的弱点。

    通过这种方法假装表明自己对于租这家店铺并不十分满意，而之所以仍然想租它，还有自己的一些考虑。比如，可以说出是出于认为对方诚实、可靠、信誉好等其他因素。这样，可以起到一箭双雕之效：既可以避免对方报高价，或使对方把已报的高价很容易降下来；又赢得了对方的好感，为以后的杀价作好铺垫。

    一个成功的承租方，要让出租方从交易开始直到出价时，一直担心着能否达成交易。

    (2)以弱者的身份进入砍价的角色。

    尽管在出租方看来，承租方的砍价是正常的，但是，出租方是否接受这种砍价及接受的水平如何，则取决于对承租方所提出的砍价理由是否认同。

    通常地，弱者都能激起人们的同情心，如果承租方能够以弱者的身份进入砍价角色，向对方表明：自己之所以这样砍价，是由于自己太弱所致，比如开店经验不足、资金上暂时还有些困难等，一般承租方都会接受这样的砍价。

    (3)以“市场疲软”为由向对方展开狂轰滥炸。

    在砍价时，承租方如能列举出几条“市场疲软”的表现，说明自己在租了店铺后所赚的仅仅是“微利”，难以负担较高的租金，并让对方信服，必能收到砍价的好结果。

    (4)以退为进，以守为攻，向对方流露出自己“想放弃”的想法。

    如果出租方没有其他客户，承租方对其制造出自己“并不十分想租这家店铺”的意思。这样，出租方就会害怕失去机会，从而愿意接受低价格。

    不过，使用这种方法时，务必做到自然，千万不要过于强调“想放弃”的想法，否则就成了“此地无银三百两”，让出租方发现你在虚张声势，反而暴露了自己的真实意图。

    (5)充分展示自己的独特优点。

    如果你能表现出自己坦诚、可信的一面，并让对方认识到和接受，则即使是低价格，对方也会认为“值”，很可能接受。

    (6)以给干股的形式杀价。

    所谓干股，就是在不必让对方投资的情况下而给予其一定的股份，让其参与分红。

    这是一种杀低租金价格的好方法，在绝大多数情况下都会被对方接受。

    (7)劝导说服。

    如果承租方能详细分析自己所掌握的各种情况，把开店成本列出来，并举出一些他人低价承租的实例，则无疑可以使对方产生一种真实感，想到“原来事情是这样的”，并产生出“原来这种价格我也并不吃亏”、“别人也是这么做的”等平衡感，从而对方也就容易接受低价格。

    (8)利用外围关系，以感情投资发动攻心战术。

    在讨价还价的过程中，可以多提一下对方所熟悉的人物，拉近彼此的距离，使对方产生亲近感，或直接利用外围关系劝服对方，让其降价。

    一旦对方感到与你之间并不是普通的商业交易关系时，也就不会过于在意价格的高低了。

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