★开店需要哪些投资

    开店之前，必须筹集一定数量的开办资金，作为实现经营范围的经济基础。对于作为个人独资开办的店，我国法律对其注册资金未作限制，而作为公司的店，法律则规定了其注册资本的最低限额。一经申报批准，注册资金就成为投资人的合法权益，受到法律的保护。

    开店时需要的资金主要是存货投资、应收账款投资、固定资产、尚未达到营业损益平衡点以前负的现金流量，以及意外损失基金。

    1．存货投资

    它通常是由所计划的年销售额和存货周转率来决定的。

    2．应收账款投资

    应收账款是顾客欠的购货款。

    3．固定资产

    这部分资金主要是用于建筑、地皮、设备上的资金需要，具体数额还要看这些建筑和设备是购置的还是租赁的。通常可以根据市场价格预估出总的花费。

    4．预期负现金流量

    通常很少有新店能够在一开始就达到营业损益平衡。一般是经过6～8个月才可能有利可图。此间新店就会遇到负现金流量，这就需要用投资来达到收支平衡。

    5．意外损失基金

    在为新店计划资金来源时，难免会有意想不到的开支。为了应付这些意外的费用开支，新店需要有可以动用的准备金。意外损失基金约占所需总资金的15％～20％。如果业务经营差于预期，则意外损失基金越少，破产的风险越大。另一方面，如果意外损失基金太多，那么该企业就会有过多的资金被闲置起来，资金效率就会大大下降，也不利于新店的发展。

    ★如何确定融资规模

    新店创办者可以利用自有资金，也可以通过集资或向银行与金融机构借人的办法来获得开办资金。这笔资金的多少可视新店的规模与种类而定，这里我们介绍确定新店筹资规模的一种方法，即实际核算法。它就是在新店投资需要基本确定的情况下，根据实际投资的需要核算需要筹措的资金额的方法。它的特点是简单而精确，但需要有详尽、可靠的基础资料。它的一般步骤有以下五步：

    1．确定投资的规模与组合。

    2．核算需要筹措的资金总额。此间新店投资额一般不等于新店筹资额，因为可能存在本期投资但上期已经筹措到资金，以及下期投资但需本期筹资的项目。因此新店创办者，可通过分项汇总的方法核算筹资总额。

    3．计算新店内部资金筹措额，即根据新店内部资金的来源，计算本期可提供的数额。

    4．确定筹资规模，用筹资总额减去新店内部资金筹措额，即可确定新店筹资规模。

    5．根据新店筹资的评价准则进行修正。

    ★如果估算固定设备投资

    决定开店发展自己的事业之后就需要估算开店时在固定设备上所需投入的资金数目。毕竟开创事业中最为重要的是了解及解决财务费用上的需求，它是决定日后成败的关键，一般一家店所需投资主要有：

    1．装潢

    在商店的装潢设计方面，店主最先考虑的是定位及主要客层；目前店内营业面积至少达到30平方米才能满足消费者购买商品的需求，由此，在装潢上，店内色调必须满足顾客的心理。

    2．冷气

    冷气使顾客进入店内后，可以享有清凉的感觉，促使顾客在店内停留较长的时间购买较多的商品。目前商店使用的冷气有悬吊式和直立式二种。悬吊式冷气优点是不占空间，使店内货架增加，商品的结构增强，营业额随之就提升；缺点是冷度较差，价格较高。直立式冷气优点为冷度较强、价格较便宜；缺点是占空间，如果店面面积不大就会影响商品的结构，以及营业额的提升。以30平方米的营业面积计算，使用悬吊式约需8吨冷气，而直立式约需7.5吨冷气。

    3．水电

    在店内的所有工程中，最为复杂、工程品质要求最高的就是水电。在施工期间，从配线、拉管到装开关箱，从送电照明、给水与排水到消防安全，所有过程和材料的品质皆须严格要求，这样整个店能达到安全、美观、实用的标准。

    4．货架

    货架的功能是陈列商品，让消费者在店内很容易找到所需的商品。货架的构成有单面架、双面架、棚板、前护网、侧护、背网、挂勾等，分135厘米和180厘米两种。

    5．招牌

    招牌的亮度与色调是促使顾客人店的主要原因。因此招牌在设计与装置时，要做到色泽让消费者接受、位置明显、亮度明亮等。

    6．收银机

    提供店主每日现金收入，一般一家店需要购买2台，以备其中1台故障时，另1台还可以运作。

    以上是硬件及设备的投资预估。另外，还有一些项目并未包括在内，例如：贴地砖、拆除墙壁、装落地铝门窗等。除了上述涉及到的设备外，店主另外增加其他设备，则费用要列入再计算。

    ★如何估算管理费用

    随着竞争愈来愈激烈，一般店铺的营业额提升较慢，但管理费用却逐年增加，这种情况下，店主必须严格控制管理费用，才不致于因费用增加，而使店的利润下降，造成投资成本回收时间延长。

    一、固定费用

    1．管理费用

    如薪金、津贴、加班费、资金、退职准备金、福利金等。

    2．设备费用

    如装潢费、设备折旧、保险费、租金等。

    3．维持费用

    如水电费、事务费、杂项费等。

    二、变动费用

    变动费用包括维修费、广告宣传费、包装费、盘损、营业税等。

    三、管理费用分析举例

    店铺的管理费用究竟要控制在什么范围之内才算合理?下面是一家店铺的损益分析：假设店的月营业额是180万元，而毛利是25％，其营业总费用与销售总额比例，要控制在18％之内才行。具体如下：

    1．装潢折旧

    以投资36万元分5年分摊计算，每月需分摊0．6万元，占销售总额的0．33％；

    2．设备折旧

    以投资168．5万元分5年分摊计算，每月须分摊2.2万元，占销售总额的1.22％；

    3．人员薪金

    24小时营业约需7人，费用控制在12万元之内，占销售总额6．66％；

    4．水电费

    每月控制在3万元内，占销售总额1．66％；

    5．租金

    租金在9．7万元内，占销售总额5．38％；

    6．维修费

    维修费0．5万元，占销售总额0．27％；

    7．营业税

    营业税2．3万元，占销售总额1．27％；

    8．盘损

    盘损0．9万元，占销售总额0．5％；

    9．杂费

    杂费1万元，占销售总额0．6％；

    10．邮电费

    邮电费0．2万元，占销售总额0．11％。

    以上总费用包括固定费用与变动费用，只要将总费用控制在18％之内就有可观的利润。另外管理控制由每月管理分析来实施，店主应考虑下列5项基本否则。

    1．店员薪金总额不得超过总经费的一半；

    2．人事费用与销售总额比例须小于7％；

    3．总费用与销售总额之比要在18％以内；

    4．固定费用占总费用的比例，应为85％：

    5．变动费用占总费用的比例应为15％。

    店铺经营遵循上述5项原则，就能取得经营效益：使店主获得可观的利润。

    ★如何进行损益分析

    经营者开店时，最关心的问题是投入资金后，须达到多少业绩才能损益平衡，经营安全率达到多少才算安全?首先需要将商店的营运经费分成固定费用与变动费用，固定费用与营业额的增减无关，是在一定期间内所发生的固定费用，因此固定费用的分担率与营业额的增减成反比。而变动费用则是随营业额的增减而发生变化，变动费用是与营业额的增减成正比。

    上述两类费用需依商店的经营规模以及所投入的人、事、物等经费，进行详细分类，再进一步配合损益平衡点进行估算，以下是较简易的计算方式。

    1．损益平衡点

    损益平衡点等于经营费用除以毛利率。例如：假设商品的毛利率是 25％，而每月经营费用约32．7万元，则全店的损益平衡点在130．8万元。若要不亏损，平均每天应有4．36万元的营业额。

    2．毛利率

    毛利率等于毛利额除以营业额。例如：45万元÷180万元：25％。

    3．经营费用

    经营费用等于毛利额减税前净利润。例如：45万元—12．3万元= 32．7万元。

    4．损益平衡营业额

    损益平衡营业额等于总经营费用除以毛利率。例如：32．7万元÷ 25％=130．8万元。

    5．平衡点率

    平衡点率等于营业额的平衡点除以总营业额。例如：130.8万元÷ 180万元≈72.7％。

    6．投资报酬率

    投资报酬率等于投资总金额除以税前净利润再乘以12。例如： 168．5万元÷12．3万元×12≈164．4％。

    7．税前净利率

    税率净利率等于税前净利除以总营业额。例如：12．3万元÷180万元≈6．8％。

    8．损益分析

    a损益平衡点：

    营业额的平衡点(总费用／毛利率)：130.8万元／月。

    平衡点率(营业额的平衡点／总营业额)：72.7％。

    (2)投资效率：

    ①投资总金额：168．5万元

    ②投资报酬率：(投资总金额/税前净利)X12二87．5％

    ③税前净利率：税前净利增业额=6．8％

    9．经营安全率

    经营安全率等于100％减平衡点率。例如：100％-72．7％： 27．3％。

    损益平衡点占实际营业额的比例多少，就是经营上的安全点，一般测度的标准为：

    优店，损益平衡点率75％以下，经营安全率25％以上；

    良店，损益平衡点率75％～80％，经营安全率20％以上；

    普通店，损益平衡点率80％～85％，经营安全率15％以上；

    差强人意店，损益平衡点率85％～90％，经营安全率10％以上；

    危险店，损益平衡点率90％～91％，经营安全率9％以上。

    店主可按照上述标准，测定商店经营的安全性，由此标准可知，一家店若要维持极高的安全性，则损益平衡点率在75％，经营安全率在 25％。

    损益分析的运用，除可作为经营者在开店后，确定不至于亏损，或是为要保持一定的目标利益，而必须达到多少营业额的设定之用外，还可以掌握商店的营运状况，通过对各项原因的分析与比较，提供解决途径，提升商店的营运绩效。

    ★如何减少开业初期的投资

    开店铺要赚钱，就必须精打细算。

    一、精简人员

    顾客少于店员、台上多于台下，是店铺经营的奢侈和失败。有些小店在开业初期，老板经常身兼数职，从招呼客人，到进货卖货，从商品陈列到清洁打扫等，样样都自己一人动手。有些行业的小店，即使在开业初，老板一个人是无论如何也照顾不过来的，如餐饮店、美发店。那么，老板如何雇人、如何充分利用每个人，就显得非常重要了。即使以后你的小店规模扩大了，人员增多了，也要尽量做到人尽其才，让每个店员最大限度地发挥其特长和作用，这是降低成本的有效方法。

    2．营业相关费用的节约

    为配合小店营运的合理化及资金的合理运用，小店创办者应对各项经营费用的节约等等密切关注。小店创办人员要有“创业观”，咬紧牙关，克服困难，勤俭节约，将每一分钱都用在刀刃上。

    三、单位面积营业额的提高

    把握顾客的需求，对于营业场所构成、商品系列的组合性及店内演出的陈列展示效果，能予以充分发挥，力求顾客购买单价的提高及交易次数的增加，从而提高营业场所单位面积的营业效率，降低单位成本。

    四、总利润的保证

    针对整体商品计划的调整，有关商品收集、厂商选定、商品促销重点乃至销售方法等各项工作均应互相配合，并随时把握主要的合作厂商，以获悉各项采购信息。

    ★银行贷款有哪些形式

    银行是专门经营货币信用的特殊企业，它以一定的成本聚集了大量储户的巨额资金，然后把这些资金运用出去赚取利润。银行除一部分用于投资外，大部分都用于发放贷款。银行就像一个资金“蓄水池”，随时准备向符合其条件的企业提供它们所需要的各种期限和数量的贷款。其贷款形式具体可以分为：

    1．抵押贷款

    即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。

    2．信用贷款

    即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款。借款人无需向银行提供抵押物。

    3．担保贷款

    即以担保人的信用为担保而发放的贷款。

    4．贴现贷款

    即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现以便融通资金的一种贷款方式。

    ★如何与银行建立良好关系

    与银行建立良好的关系并非一日之功，而必须在平时就注意培养。开店者主要应在以下几个方面下功夫：

    一、讲究信誉

    银行最为关心的是贷款开店者的经济效益，因为经济效益的好坏直接关系到银行信贷资金的安全与否。所以，企业在与银行交往中，首先要使银行对贷款的安全绝对放心，有了这个基础，其他事情就好办了，那么，如何才能使银行对企业放心呢?

    1．要注意培养良好的形象

    财务核算要正规，财会人员要精明强干，精通本店的财务核算，因为这些都是银行衡量贷款开店者管理水平的重要标准。由于银行对店铺的具体经营不可能有很透彻的了解，因而银行在对贷款开店者进行考察时往往是对其资金的使用、周转和财务核算等方面来展开，贷款开店者要想取得银行的信任，培养良好的形象，就必须花大力气在日常的资金管理上狠下功夫。

    2．经常主动地向银行汇报店铺的经营状况

    银行把这看作是对他们工作和个人的尊重以及提高工作效率的一个重要因素，并且在潜意识里也认为，常主动汇报情况的贷款者一般不会有大问题，即使有问题也便于研究解决。

    3．要真正提高店铺的经营管理水平

    贷款者的经营效益是信誉的基础，而经济效益在很大程度上取决于贷款者的经营管理水平，所以提高经营管理水平便也巩固了贷款者的信誉。

    二、要有耐心

    无论贷款者与银行的关系多么融洽，贷款者要求银行办的事不可能每一件都很顺利。许多事情能否办成，并不完全取决于银行，还取决于政策和其他机构部门的制约；另一些银行自己就完全能办的事，又因涉及银行内部的许多部门，不可能一下子办成。因此，贷款开店者办事一时受挫时，要有耐心，要理解对方的难处，避免一时冲动伤了和气。

    三、主动、热情的配合银行开展各项工作

    银企双方互相帮助、互相支持有利于双方友谊的加深。如主动配合银行检查店铺贷款使用情况和资金使用情况；努力完成银行管理流动资金所提出的各项要求；配合银行开展各项调查；认真填写和报送企业财务报表等。

    ★如何申请银行贷款

    相对每一个企业主而言，银行信贷资金并不是“取之不尽”的。在一定期限内，银行能够用于发放贷款的资金毕竟是有限的，尽管一般而言，好的项目总能得到银行的优先支持，但银行显然不可能顾及每一个好的项目。在机会均等和其他条件相近的条件下，企业主可以动用一些借款的技巧。

    一、多跑几家银行

    各家银行的资金头寸状况是各不相同的，有的银行资金一时紧张一些，有的银行资金则可能一时相对宽裕。因此，企业贷款时如果多跑几家银行，往往能够获得圆满地解决，所谓“东边不亮西边亮”就是这个道理。实际上，多跑几家银行对企业有很大好处：1)如果企业开店计划的资金需要量大，一家银行由于各种原因，不可能独家解决，这时贷款开店者可申请有关银行采取银团贷款的方式予以解决。2)为贷款开店者下一步的经营发展所需资金争取银行支持早做安排。

    二、选择适宜的借款时机

    选择适宜的借款时机，要处理好既有利于保证企业所需资金的及时到位，又便于银行调剂安排信贷资金、调度信贷规模的关系。银行信贷规模是年初一次下达，分季安排使用，不允许擅自突破的。因此一般来说，贷款者要申请较大金额的贷款，不宜安排在年初、年末和每季季末，以避免银行在信贷规模和信贷资金安排上的被动。应该指出，贷款者对有关银行信贷资金和信贷规模方面的情况不可能事先预测并掌握。因此，贷款者在借款时机的选择上应尽量与银行有关工作密切配合，并将用款安排意图告诉银行，以便银行安排与调度。

    ★什么是融资租赁

    融资性租赁亦称金融租赁，是以融通资金为目的的租赁。

    当企业需要购买或更新设备，而一时又无法筹足资金时，可以借助于这种方式，租赁公司不是向其直接贷款，而是根据企业的指定，代其购人设备，然后租给企业有偿使用。它是现代租赁的最主要形式。在融资性租赁中，由于设备是由出租人完全根据承租人的意愿选定的，因而出租人对于出租的设备性能、老化风险、是否适用、以及维修保养均不负任何责任，融资性租赁以承租人对设备的长期使用为前提，期限一般为3～10年，甚至更长。在租赁期内，任何一方不得单方面撤销合约。只有当设备毁坏或被证明为已经丧失使用价值的情况下经过双方协商才能中止合约。即便如此，承租人也应保证出租人的正常利益不受损失。租赁期满后，双方有三种处理设备的选择：一是承租人将设备退还出租人；二是承租人继续租赁该设备；三是按现值由承租人购买该项设备。

    ★融资租赁业务有几种形式

    一、整租

    整租是由承租人根据自己的需要，先行向供货方选定所需设备，并谈妥价款、规格、型号、性能等条件，然后由租赁部门出资购买，再出租给承租人使用。整租业务按资金来源可分为两种：一种是自营租赁，即由租赁部门自行出资独家办理；另一种是合办租赁，即由租赁部门与其他部门联合办理。

    二、回租

    回租是企业将其拥有的设备按账面价值或重估价出售给租赁公司，同时，再与租赁公司签订租赁合同，将设备租回来使用的一种业务方式。这种租赁的实质是企业通过暂时出让设备的所有权，而获得一笔急需的资金，同时，又保留设备的使用权，以利于继续生产。

    三、转租

    转租是租赁部门先以承租人的身份向其他租赁机构租人

    设备，再以出租人的身份将设备出租给最终承租人的一种业务方式。这种方式通常在国际租赁中采用。

    四、代租

    代租业务是租赁部门接受企业单位或其他租赁机构的委托，对其暂时闲置或愿供出租的机器设备，代为寻找、物色、介绍租用单位，代落实租用单位后，再由租赁部门中介委托出租单位与承租单位具体商谈租赁条件，并由三方共同订立租赁合同。租赁期间，委托出租单位拥有设备所有权，承租单位享有设备使用权，租赁部门作为委托中介人负责监督租赁合同的执行，按期向承租单位收取租金，扣除自己应得的手续费后转交给委托出租单位。租赁期满，租赁财产可退还给出租单位，或重新估价转让给承租单位，由租赁双方议定并在租赁合同中证明，租赁部门则负责协助执行。

    五、杠杆租赁

    杠杆租赁，也称平衡租赁或借贷租赁。这种租赁方式，主要是在所租设备金额较大，出租人一家无力承担或不愿冒过大风险的情况下采用，其具体做法是：出租人支付全部设备金额的20％一 40％，其余资金则以出租的设备为抵押向金融机构贷款解决，然后以该项设备的租金来偿还贷款。由于租赁收入一般高于贷款成本，因而采用这种租赁方式，出租人可以获得比一般租赁要高的投资报酬。这就是其被称为杠杆租赁的原因。

    ★如何通过融资租赁融资

    融资性租赁的具体操作过程有如下步骤：

    一、租赁设备的选择

    企业应根据自身生产经营需要确定所需设备后，即可着手进行设备的选择。一般来说，企业在时间允许的情况下，应广泛收集信息，尽量与生产厂家取得联系，征求一个信誉好，产品质量优良，售价低廉和售后服务周到的供货厂商作为引进设备的对象。

    二、申请租赁

    承租企业在选择好设备和供货厂商后，可向租赁部门提出租赁申请，

    说明所需承租设备的名称、规格、型号、供货厂商、交货日期等有关情况以及使用承租设备的预期经济效益、承租期限、支付租金的来源和打算等。

    三、签订合同

    签订租赁合同是租赁程序的中心环节。承租人和租赁部门必须就租期、租金等具体事项进行磋商和谈判，如果双方意见达成一致，就可正式签订租赁合同，并送公证处予以公证。必要时，租赁部门可要求承租人提供租赁担保人。

    四、设备引进

    为了减少租赁设备的往返运输，租赁设备一般由货就厂商直接向承租企业发货，但发票、运输单据等仍应送交出租人，出租人则按规定条件向供货厂商支付设备货款。设备交付承租单位后，供应厂商要提供相应的售后服务，如向用户供应易损零配件，派工程技术人员到承租企业安装、调试；有的还规定设备要正常运转一段时间后，再由承租单位验收，如需对外租赁，承租单位还应办理进口许可证，减免税及报送等手续。

    五、设备保险

    租赁设备的保险有两种做法：一种由承租人直接向保险公司办理并支付保险费；另一种是由租赁部门对其租赁设备向保险公司申请输，租赁部门代垫保险费，日后计人租金之内并从承租单位陆续收回。如发生保险范围内的事故损失，由双方共同向保险公司索赔，保险理赔费归租’赁部门所有，用以抵偿承租人尚未交付的租金。

    六、支付租金

    租金由承租人依合同规定按月、按季或按年主动向出租人支付，或者由出租人委托银行从承租人帐户中扣收，也可由承租人按合同规定的租金支付日期和金额，一次签发交付租金的承兑汇票送交出租人，以后由出租人于兑汇票到期时通过银行主动划收。

    七、租赁期满后的设备处理

    租赁合同期满，按前已叙述的三种方式处理设备。至此，租赁合同终止，整个租赁业务全部结束。

    ★如何利用自有资金

    既然开一个店铺需要一笔不小的开办经费和周转资金，那么这笔资金越充足越好，以免在开办初期因各种不可预测的原因造成周转不灵，落得前功尽弃。

    这笔资金可以是你多年辛苦积蓄或由亲朋好友凑集。你自己拥有越多，你可能得到的也就越多，人们总是认为把10块钱借给一个拥有10块钱的人比借给一个只有一块钱的人来得更有保障。

    如果你是一位工薪者，最好你积累的积金不要全部投入，以免小店破产让你蒙受巨大损失，甚至难以糊口。因此开店时不要盲目贪求规模，以免投资过大而生意又不景气。小店的收入较少，风险性也较小，你可以在开小店的过程中逐渐摸索经验和规律，为日后的发展作准备。小店虽赢利不大，但把生意做活了，日积月累，资金也逐渐积累起来了。

    ★如何利用合伙经营

    有时开设某一类店铺，前期投入的资金较大，而你又无法通过流动利润来周转，但你可以选择1～2个可靠的合伙人来共同经营，便可解决资金方面的问题。但合伙经营往往易产生各种各样的纠纷，故选择合伙者应慎重。

    有一位聪明、精力充沛、尚未高中毕业的青年，了解到一种新的跑鞋很有市场，就想开一个店铺，他把这个构想告诉了担任会计员的叔叔。这二人筹集了10万元，其中大部分出资人是看好店铺前景的朋友，这 10万元是投入店铺的所有成本。店铺开出后，市场反应甚佳，生意十分兴隆。外面的出资人希望能扩充规模，继续大捞一笔，担任老板的青年，希望也经营其它类型的跑鞋，但担任副职的叔叔则对5万元的年利润甚感满意，不想再冒风险。结果，两年后，跑鞋的市场黯淡下来，店铺开始停滞，然后萎缩。

    这是一个非常可悲的、但又在经常发生的事例。创业店铺已经踏上成功的门槛了，却由于店铺的主要人员：创立者和出资者盯住的目标不一致，相互牵制，毁掉了一个本来属于他们的天空。

    我们建议开店者在选择合伙人员时，要注意每一个成员对店铺的看法及其前景是否一致，对于勉强加入的成员，要适时适地地加以疏通，避免埋下失败的种子，切忌出现朝不同方向用力的驴。

    ★怎样让你的创业计划书打动投资者

    假设你有适合某种特别需要的产品或服务的好建议，而需要拟定创业计划时，最大的致命伤就是防止不切实际，比如：

    1．要求过高

    把销售前景吹嘘得过于乐观，要求投资人一次投入巨额资金有可能使投资者怀疑计划的可靠性。

    2．盲目乐观

    人们佩服有勇气开创自己事业的人，但是不能把盲目乐观和无所畏惧混为一谈。比如说，对失败心存畏惧，就是一种健康的倾向，并且应多在创业计划里提及。创业投资的出资人懂得在惨淡经营的年头，畏惧失败乃是最大的刺激与动力。

    3．低估了竞争者

    不要因为手上有了创业计划，就轻视你的竞争者。对于你的竞争者，不要等闲视之。不管怎么说，他们总是起步在你之前。如果你轻看或忽视竞争者存在的事实，那么愿意投资在你身上的人，很可能怀疑你还忽略了某些重要因素。

    4．迷信金钱的能力

    只有思想才能解决问题，金钱只能促其实现而已。对“怎样寻找顾客”的问题，如果只能提“花40万元来做广告”为对策，显然不能令人信服。

    5．计划不注意落实

    有些创业计划总是说得多，引经据典，旁征博引，但是如何落实，怎样去做，却不具体。

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