但是，不能把买房作为一种单纯的消费行为，要考虑到它的保值、增值的空间有多大。陈先生购买房产投资理财的总原则可以参考：一是选择的房子要兼备居住、消费与投资理财等多重价值；二是可参考：年投资理财回报率=（月租×12）÷购入价，一般年投资理财回报率为7%-10%的利益已经视为较可观，可以考虑；三是心态要放平和，客观面对市场可能出现的变化，不要将未来的租金收入的期望值估计得太高。
§§§第十四节店铺投资技巧
开店恐怕是人类历史最悠久的投资理财生财之道。
开店，因其灵活、多样、获利可靠、低风险而受到许多投资者的青睐，成为他们首选的投资理财方式。
在经济发展、人口剧增、人们的消费和需求日益复杂化、多样化的今天，开店仍然是极具魅力的投资理财之道。
一、长盛不衰的生财之道
店铺，在中国出现的历史很早，究竟是从什么时候开始的，那是历史考据家的事，我们没有必要去探究。我们只要知道开店铺成为投资理财赚钱之道有着悠久的历史就行了。
然而，投资理财店铺大行其道却是在近代资本主皋社会。在物质文明高度发达的现代社会，出现的店铺更是五花八门，名目繁多，不胜枚举。
为什么店铺会长盛不衰呢？
原因很简单，因为店铺服务于千家万户，为人们提供生活的必需保障和服务。也就是店铺提供了人们正常生活的所需，所以它长盛不衰，而且有利可图。
谁也离不开衣食住行，所以我们要和提供衣食住行服务的店铺发生联系；生存需要满足之后，人们便有了更高的需要，所以我们要和提供更高服务的店铺发生联系，如书店、音像店、乐器店等。
店铺的大致分类：
1、饮食服务类：饭店、旅店、理发馆、美容店等。
2、来料加工类：裁缝店、干洗店、小型粮食加工厂、小食品加工厂等。
3、机器维修类：电机修理部、家电修理部、农机修理部、汽车摩托车修理部、汽车美容店等。
4、烟酒副食营销。
5、日用百货营销。
6、文化教育类：书店、音像制品店、乐器店等。
7、礼品礼仪类：花店、礼品店、喜丧事用品店等。
8、日用杂器营销。
9、衣食住行类：服装鞋帽店、粮油店、家具店等。
10、其他类：酒吧、茶馆及新兴的电脑厅、网吧等。
开店铺的目的是为了赚钱，所以投资者在抉择前要围绕着这个目标进行调研和决策。
开店铺要把握一条原则：不要涉足自己不熟悉的行业：一个在家连饭都做不好的人想开饭馆，恐怕成功的可能性不高；一个对机械知识一窍不通的人无从谈办修理部。那些对专业知识技能要求较高的店铺行业，更需要专门人才来干，投资者一定要遵循这条原则。
对一些较特殊的行业，国家对从业者有严格的考核标准和要求，并且要办许多相关手续。投资者若有意涉足这些行业，应该提前了解相关知识、渠道，并做好准备。
核算自己所要投资理财的店铺所需总资金，前期投资理财和周转资金的数目，以及自己所能出的全部投资理财。全盘考虑，弥补漏洞，不要让问题出现在营业过程中。
定下项目后，如果资金不足，可及时借贷。
二、投资商铺有技巧
房地产市场持续几年升温，尤其是商铺市场，由于供求不平衡，投资理财回报明显高于住宅商品房的投资理财。然而，在签订商铺买卖合同的时候，需要注意以下几点，来规避麻烦和风险。
首先，在达成商铺购买意向后，建议投资者先到该商铺所在区域的房地产交易中心查询此商铺的产权情况，关键查看产权证的真伪性和产权证上是否存在抵押、租赁等限制性条款，以免在支付了定金或者首付款后，才发觉该商铺并不具备交易过户条件。
其次，选中的商铺应该能够满足投资者今后的经营目标。例如，能够经营餐饮业的商铺相对来说价值就比较高，但是很多商铺并不具备这种条件或资格。因此投资者如果有意发展餐饮业，建议在投资理财商铺前，到物业部门以及工商、环保部门了解相关情况。
另外，商铺款项的支付应该尽量与商铺产权的转移相匹配，如果通过银行按揭的话，银行会根据其他权利证明和产权证的过户为依据来发放贷款，出售方由于得到银行贷款的承诺，整个交易过程可以得到有效监控，买卖双方相对来说都比较放心。而如果投资者采取自筹资金支付的付款方式，由于整个交易过程中，付款时间和产权过户时间总会存在差异，建议投资者尽量咨询专业法律顾问以及投资理财理财顾问，以保证付款、过户等手续的安全、有效。
三、投资商铺要有创意
创意是一种技巧。
提到创意，许多人可能想到的是广告策划，其实创意不光在广告行为中运用，在我们生活中的许许多多方面，都需要用到创意。
投资店铺同样需要创意。
投资于什么行业的店铺，投资理财的方针，营销的策略和措施，扩大投资，解决问题等许许多多的环节中都离不开创意。
有效的创意能提高效率，增加收益，起到事半功倍的效果。
同样是卖莱，别人都卖大路货，把莱洗净并送上门就是一种创意；别人卖水果都把水果摘下来装进筐子里出售，而把顾客领进果园里，让顾客自己摘果子买是一种好的创意；别卖皮鞋时就单卖皮鞋，而卖皮鞋时送一管鞋油及一把鞋刷就是创意。
强调有创意的目的无非是占据竞争优势，扩大产品销售，获得较好的经济效益，达到预期的目的。
一个姓李的水果商人做水果生意多年，很有一套经营水果生意的技巧，和他同在一个果市上卖水果的人不少，但都没有他的生意好。
李姓商人多年来一直经营香蕉、荔枝、菠萝、柠檬之类好卖的热带水果，进货迅速，品质好，因此销售快。
在这个水果市场里，几乎所有的水果商都和李姓商人经营的品种一样，因此，竞争激烈。许多水果商贩在竞争中败北，退出了水果行业。
怎么没有人卖椰子呢？这是人们挺喜欢的一种水果呀！经过打听，李姓商人才得知，原先有不少人经销椰子，但生意都不好，主要原因是椰子壳太厚、果肉少，顾客花很高的价钱买到的是大部分不能吃的壳，觉得划不来，不如买瓶装的椰子汁。因此，买者寥寥，生意不好。
李姓商人脑子一动，想出了一个办法。
他购进了一大批椰子，经过仔细核算，找到了一个论个不论斤的方法。椰子论个卖挺新鲜，椰子一改以前论斤时被冷落的局面，成为畅销货，但仍然没出现李姓商人期待的那种抢购场景。
李姓商人又动开了脑筋，咦，椰子壳不是被做成工艺品摆在许多旅游点卖吗？李姓商人突然想起他在许多工艺品商店见到过的椰子壳制品，眼前一亮。他找到好几家工艺品制作厂，联系起卖椰子壳的事。没想到这正中工艺品厂的下怀。他们以前做的椰壳工艺品是用买来的成品椰子倒掉果肉后的椰子壳做的，成本高、代价大，听到有人向他们提供椰子壳，自然是求之不得的。
李姓商人推出了令人意想不到的销售方法：卖椰子，回收椰壳，只要不破碎，保留80％的完整就行。
此举一出，椰子一下子成为抢手的水果。椰子由无人问津到为抢手货，主要是李姓商人的创意起了重大的作用。
当然，如果你经营的是独门生意，方法和措施相对落后一点，可能不会有太大的影响。但是，如果你经营的生意是许多人都经营的生意，因为有很厉害的竞争，所以要强调方法和措施的新与灵活，也就是说，一定要重视创意对你的重要性。
需要注意的一点是：有创意的方法和措施是在不损害自己的根本利益，在保证自己能达到目的的前提基础上运作的。保本销售甚至于亏本销售也算是创意，但是和我们的经营目的相去甚远。
四、拟定商铺投资计划
投资一个小小的店铺，看上去似乎挺简单，不少人往往不作计划，干起来再说。可是一到具体开办中，便会遇到许多的问题。经费不足，开支大大超过粗略的预算，这就难免出现手忙脚乱、应付不迭的局面。因此，投资店铺要获得成功，投资者最好不要怕麻烦，尽可能详细地作一个投资计划，计算一下所需资金数额，衡量一下是否可以承担，从而避免因投资过大而引起财务上的困难，导致投资失败。
投资资金基本上可大概分为两部分。一是开店前的资金，包括：租店面的需押金、保证金，外部装修、内部装潢、固定设备费用金，统称为开店准备金。营运中所需费用为：进货资金，员工薪资，营销宣传等费用，称为营运周转金。
不同的地方，店面的租金与押金自然有所差异，会因所处环境、到车站的距离、建筑物结构以及是否有人潮等因素影响而不同，外部装修与内部装潢费用也会随行业的不同而有所差异。
设备费用方面，专卖店（为精品服饰店、唱片专卖店等）主要的设备是：商品陈列架、橱窗、收银台、电话、冷暖气设备等，资金可需10万至15万元之间。餐厅，则以客座服务、烹饪器具、空调、音响装置等设备为主，至少需15万至30万元左右。一般来说至少要准备一个月的进货资金及营运周转金。
假设店面面积为25平方米，月租金1万元，装潢费2万元，设备费5万元，进货及周转资金2万元，合计约10万元的店，那么，自己要准备多少资金，应设定大概的目标。
制定店铺投资计划，应尽可能地消除计划者个人的主观看法，而以调查研究得到的资料为基础，决定经营方向、规模、档次，并据此预算出总投资额，估计资金的收支损益情况。
作为投资计划的第一步，投资者可根据欲设店铺的商圈内居民成分，购买力状况和竞争对手情况，确定店铺规模和服务档次，这是影响投资金额的基本方面。一般来说，居民多而购买力强的地方，营业面积可适当增大，相应加大投入，但大众化的店铺则不必过分讲究，特别是投资初期，营业还带有很大的试验性质，不应把过多资金用于外表。
第二步，估计投资费，即店铺投资总额。对没有经验的投资者来说，投资费似乎是包括店铺的租金、进货费用和聘请员工的薪金等支出，这样未免太粗略了。应将许多琐碎的开支详细列出，才利于经营是否真正赢利。有的经营者，觉得店铺所有权归自己，赚赔皆由别人承担，忽略了将自己经营应得报酬计算在内，这是不恰当的。否则，非但未能赚取利润，连正常的营业也受影响。
第三步，进行店铺营业的投资收益及资金收支情形预测。介绍简单可行的一种，表示公式为：投资后的营业额—投资总额>0
有两点应注意，一是投资后的营业额是不可能预先知道的，这对投资者无疑有很大困难，但可以向行家或类似行业的经营者咨询，获取一定的参考数据；也可由投资者预定一条打算赚的利润，以利润计算出营业额；另一点是投资总额中属于资金投入的设备用具费用，可分为若干条偿付，每条仅计入一部分。
俗话说，计划赶不上变化。在开店经营过程中，营业额和投资费用不可能完全按照计划实施，这便需要根据经营发展的具体情况，对计划自身进行检查与修正，制定对策。投资费用突破预算，就意味着营业额必须增加，否则，便会出现收支不平衡，相反，营业额未达既定目标，而投资费用又未减低，也说明生意不理想，若不采取措施便会失败。无论出现什么变化，都不能说明投资计划没有用，反而证明它给投资者提供了自身经营状况的一个基本指标，使之能在投资店铺的过程中保持清醒的认识，处于不败之地。
在拟定投资计划时，最致命的伤害就是不切实际，例如：
1．要求不能过高。我们很乐于看到有人在计划内认真写着：不知道第一年或第二年内可以销售多少，但至少我们知道他们是很切合实际的。
2．不盲目乐观。人们佩服有勇气开创事业的人，但不能把盲目乐观和无所畏惧混为一谈。对失败心存畏惧，就不是一种健康的心理，并应多在投资计划里提及。
3．不可低估竞争者。不要因为制定了投资计划，就轻视你的对手。对于竞争者不要等闲视之。如果你忽视竞争者存在的事实，那么，愿意投资在你身上的人，会怀疑你的经营能力。
五、善加利用融资和贷款
我们常说某创业融资和贷款，其实都是不正确的。你不会对某一个店铺融资，而是对该店铺的个别资产分别予以融资，往往经过投资者的努力，也会获得可观的效果。
融资就像拼图游戏一样，每次只能拿一片儿，每取得一次融资，都要让它发挥出最大效用来。到头来，你一定会惊讶地发现，这些融资加在一起会产生多大的利润。
一般来说，年营业额百万元的店铺最好能从各处获得10万至20万元融资才好。但对投资者而言，由于资金并不很充裕，因此，需要融资的百分比要越高越好。说穿了，这是关系投资者能否支撑下去的一个关键因素。开始，我们就应详细列出所需资产，并须自问：“有什么方法用最少的钱即取得这项资产的融资。”并且能尽量与供应商定出贷款的金额与方式。譬如，为了尽量节省开支，除在价格上需要协商和议定外，付款条件与融资贷款的额度与方式更要妥善商议。总之，要以最少的现金支出换取最大额度的融资。
一旦你对投资了解透彻，就会发现有各式各样的方法来使你的资产获得最大额度的融资；一旦你熟悉这些方法和用法后，便会尽量用融资贷款取代你现有的资金，甚至最后境界就是不需花你一毛钱获得全额融资。
六、建立最佳的财务结构
融资有各种不同的方式，各有其特性与优缺点。在处理时，须以事业和自己的观点出发。理想的融资方式应具备以下特性：
一、能提供最长期的偿还期限；
二、能享受最低的利息；
三、不需要太多的担保，最好完全没有；
四、不需要个人方面的责任。
绝对没有任何一种融资能兼备上面所有的优点，银行贷款或许能提供合适又理想的偿还期限，但缺点就是需要个人方面的责任，以及必须提供资产担保；供应商的融资贷款虽然不需要个人责任，但偿还期限十分短；合伙创业集资虽然具有上述优点，但你必须放弃某些权利。
投资者要考虑自身情况及各种特性，选择最适合自己的融资方式，如果你是一个逃避风险的人，最好选择银行贷款，虽然需要提供担保，但十分稳妥。其次，尽可能将偿还期限拉长，尤其对投资者而言，这比降低利息或保障贷款安全还要重要。供应商的贷款一般期限较短，但如果能协议拉长偿还期限不失为理想的方式。
最后，就是必须先要了解自身情况，将各种物品的优点顺序搞清。
七、投资商铺的筹资技巧
租赁筹资
租赁筹资是店铺利用实物形式取得所需的资金，是一种既筹资又取得实物财产的信用业务。是指出租人在承租人给予一定报酬的条件下，在契约或合同规定的期限内，将财产租让给承租人使用。出租人主要是租赁公司以及店铺，承租人可以是个人、集体或国有店铺。利用租贷，能在指定时期内以较低的代价使用某项资产或某个店铺的资产，也是一项很重要的筹资来源。
租赁筹集资金，对承租人而言，有两方面好处：一是通过租赁，店铺不必支付大笔款项而只以较低的租金就能获得某项资产的使用权。这些资产可用来解决投资额中遇到的难题，可为承租人提供赚取利润的机会。二是因为国际、国内市场竞争激烈，商品更新换代频繁，活动周期缩短，所使用的机器设备、装置等有被淘汰的可能。在这样的情况下，租赁比购买资产主动、灵活。当设备随之更新时，损失也较小。正由于此，租赁在店铺中越来越受重视，不失为“一举两得”的筹资方式。
1．租赁筹资分类
（1）营业租赁。
又称经营租赁、服务租赁，它是典型的租赁形式，通常为短期，其特点是：
a．承租店铺可随时向出租人提供租赁资产；
b．租赁期短，不涉及长期而固定的业务；
c．合同比较灵活，在合同限制条件范围内，可以解除租赁契约；
d．租赁期满，资产一般归还给出租者；
e．出租人提供上门服务，为设备保养、维修、保险等。
（2）融资租赁。
又称财务租赁，通常是一种长期租赁，可解决店铺对长期资金的需要，故又称为资金租赁，是现代租赁的一种主要形式。
融资租赁的特点有：
a．一般由承租人向出租人提出正式申请，由出租人融通资金引进生产所需设备，再租给用户使用。
b．租期较长。一般为租赁财产寿命的一年以上。
c．租赁合同比较稳定。在租赁期内收回投资并获得一定利润。
d．租约期满后，可选择以下办法处理租赁财产：将设备作价转让给承租人；由出租人收回；延长租期续约。
e．在租赁期内，出租人一般不提供维修保养设备方面的服务。
融资租赁的形式有：
a．售后租回。根据协议，店铺将某资产卖给出租人，再将其租回使用。资产的售价大都为市价。出售资产的店铺可得到相当于售价的一笔资金，仍可使用资产。当然，在此期间该店铺要支付租金，并失去了财产的所有权。
b．直接租赁。是承租人直接向出租人租赁所需的资产，并付出租金。直接租赁的出租人主要是制造厂商、租赁公司，除制造厂商外，其他出租人都是从制造厂商购买资产出租给承租人。
c．杠杆租赁。要涉及承租人、出租人和资金供出者三方当事人。从承租人的角度来看，这与其他形式的租赁并无区别，同样是按合同的规定，在基本租赁期内定期支付定额租金，取得独立的使用权。但对出租人却不同，出租人只出购买资产的需得部分，以30％作为自己的投资，另外以该资产作为担保向资金出借者借入其余资金的70％，因此，它既是出租人又是借钱人，同时拥有对资产的所有权，所以既收租金又要承担债务。如果出租人不能按期偿还借款，资产的所有权要转归资金出借者。
（3）店铺性租赁。
租赁经营也是店铺筹措资金的一种重要方式，是指在不改变店铺所有制性质的条件下，实现所有权与经营权分离，出租方将店铺有期限地交给承租方经营，承租方向出租方支付租金，并依照合同规定对店铺实行自主经营的方式。实行租赁经营，店铺的所有者与经营者之间就店铺经营管理权的转移要签订合同，根据租赁经营合同，承租人有义务按规定的经营方向和目标实践店铺的各项经济技术指标，并对店铺的经营管理承担全部责任。承租人履行义务后，有权提取约定的报酬。
店铺性租赁与营业租赁和融资租赁的区别：
a．租赁经营的标准是店铺，而不是店铺中的固定资产。因此，承租人承租店铺后，就享有对店铺生产资料的占有、使用、收益权，同时享受对店铺职工的管理指挥权。
b．在一般的资产、房屋、融资租赁中，承租人是为了自己的利益而使用出租物，只要交纳了租金，不用管租赁物的用途，就可完全凭借承租人的意志使用。
c．在租赁经营中，承租人不仅要交纳租金，还要承担经营中赚取的利润以租金的形式交税的义务。同时，由于经营产生利润，当租赁经营合同期满后，承租人不仅要返还原有资产，还要使店铺资产增值。
2．租赁筹资的优点
（1）能以较短的时间获得所需资产。突出表现为快，一次性到位，集“融资”与“融物”于一身，可使店铺尽快形成生产能力。
（2）店铺继续借债不受限制。租赁筹资与借款不一样，店铺借款后，偿还能力削弱，投资者再借款给店铺的风险增大。故此，店铺继续借债必然受到很苛刻条件的限制，租赁不影响店铺借债能力。
（3）租赁限制少。店铺把财产租赁到手后，只要让财产保值即可，此外，店铺可以自由使用。
（4）免遭设备陈旧过时的风险。在科技日新月异的今天，也许你的设备今天还先进，明天就落伍了。而资产要重新购置又要花大钱。利用租赁，特别是融资租赁，规定使用年限，到期还掉这一设备、机器，重新租赁或购买新设备，就可免遭设备陈旧带来的损失。
（5）分期付租金。买设备一般必须一次付清。采用租赁方式，相当于分期付款，避免像借款一次性还本付息会给店铺造成大震动。
（6）有避税作用。我国财务制度规定，租金作为费用在交所得税前扣除，能享受税收上的优惠。
商业信用筹资
商业信用是指商品交易中的延期付款或延期交货而形成的借贷关系，是店铺之间的一种直接信用关系。是由商品交易中钱与货在时间上的分离而产生的，它产生于银行信用之前。企投资者在经营过程中，如能有效地利用商业信用，可以在短时间内筹借一些资金，暂时缓解压力。随着社会主义市场经济的逐步完善，商业信用将逐渐成为店铺筹资的重要方面。主要有以下几种方式：
（1）赊购商品，延期付款。是一种最典型、最常见的商业信用形式。在此种形式下，买卖双方发生商品交易，买方收到商品后不立即付钱，可延期支付。
（2）推迟计划员责的支付。应计员责是指店铺应付的欠债，如税收、工资和利息的推迟支付。店铺已经同意这些费用，但尚未交付。在支付前，应计员责成为店铺的另一种短期筹资来源。
（3）汇票。是由店铺签发的，表明将来一定时期向借贷商支付贷款的证明。店铺利用汇票，可以不用立即支付银行借款，实际是一种延期付款，也可筹集一部分短期资金。
（4）预收货款。在此种形式下，店铺要先向客户收取货款，但要延续到一定时期后才能交货。等于客户先向店铺投入一笔资金，这是另一种典型的商业借贷形式。通常，店铺对紧俏商品用这种形式，以便取得期货。另外，订价高的商品，对于生产周期长者，生产店铺也经常向订货者分次预收货款，以缓解资金占用过多的矛盾。如果店铺产品畅销，不妨在接受订单时要求对方预付一部分货款，这就成为短期筹资来源，可以缓解资金短缺的矛盾。
降低筹资成本
店铺在取得资金后，需要以利息、股息及其他形式付出一定的代价，称之为筹资成本。
利用不同资金来源的成本率在时间，空间行业间的差，选取较低成本资金来源，降低筹资成本。例如，某企投资者需在2004年购进一台设备，主要是通过银行贷款解决资金来源问题。据分析，利率在2004年中期将下调，因此，他选在6月份贷款，月利率是0．91％，而1994年初贷款月利率是1．08％。这是成功利用利息在时间上的差异降价筹资成本的办法。又比如，某纺织厂建厂房需要一笔10万元资金，有这样几个地方可以提借，一个是当地银行以月利率1．08％给予贷款，一个是向职工集资，月利率2％，一个是向外地某信用社借款本，月利率1．0％。经比较分析，选择了第三种。他们降低成本的作法就是利用不同地方利息率的不同。浙江宁波一生产模具的企投资者，急需融通一笔30万元的周转金，他可以向银行贷款，利率是1．08％，可是，银行对与他相关联的某合资店铺提供贷款的利率是0．9％，而该店铺与他关系密切，他就求助合资店铺贷款30万元再转贷给他，转贷利率为0．95％，这仍远低于该行业1．08％的利率。这就是利用行业间利率差异降低筹资成本的办法。
八、预计你开始时的成本
当资金没有问题时就可以开始投资了，但为了有效地经营下去，必须针对每项成本加以管制。这样你才可以找出你财务问题上的出入，进而解决营运上的问题。
每一项成本的支出都必须清清楚楚，千万不可含糊不清。即使一个最小型的店铺，投资起码也要10万元以上。许多投资者因为没有寻求到低成本的代替品，所以正式营运时，实际成本往往较最初的预估高了很多。
首先，必须把开始所需的资产列出来，并作好详细的计划。譬如，我们要开个杂货店或平价店铺，必须把商品分别放在不同的货架上，而且货架存物不能太多或太少，最好控制在多出实际量的5％以内。另外，像货架上的设备与工具等也用同样的方法列出，项目必须巨细无遗，甚至连日常文具用品的支出也不可忽视。
这项工作的目的有两点，首先你仔细检查当初预计的每项成本，然后考虑可否节省一些，说不定因此能减少你不少成本的支出呢！其次投资者本金小，经不起任何风吹草动，所以开始时一定要采取斯巴达式的严厉作用，做到必须绝不乱花一毛钱。
第二个目的就是经过系统地减少每个项目的成本以期使总成本能在合理的范围内达到最低，特别像货架及设备，往往稍微做一些改善就可以节省巨额的成本。
成功的投资者刘先生总结其经验说：“了解你的成本结构是良好的财务管理及规划的关键所在。”他的第一项事业是在一个热闹的城镇开了一家冰淇淋店，他说：“我当初估计要花10000元来装潢店面，另外22000元用来装设备及租一些生产品具，还有8000元用作购买招牌及家具，总共40000元。但是，真正开始购买时才发现起码还可以再节省约12000元。怎么说呢？我用了一些旧的设备，约省7000元，另外只要再多付一点钱，就将那家店面的水电，煤气管路给顶了过来。结果比当初的预计要少了12000元。
事先有详细周密的调查是防止任何无法预料成本的不二法则，这里有个令人警醒的故事：有个小型工厂的负责人，投资了巨额成本正准备大展鸿图生产有机肥料时，政府环保官员勒令他增设15000美元的垃圾回收设备来防止环境污染，结果他因无法筹措，只有贱卖机器后关门大吉，这是多么令人扼腕的事。所以有很多隐藏的成本必须要有专业技术人员才可预估出来，事先咨询专门人员可省去日后的麻烦。
市场上的行销成本也是如此，对产品需求应留有客观正确的预估，若产品积压无法销出，就等于资金压在那里，还不如不生产，所以促销及配货的各项成本尤其不可忽视。
贷款人和投资人如果没有正确评估及检核，将企划案匆忙推出，这样，常会导致很多意外的成本发生，这都是怠慢，急促草率的代价。凡是财务调度良好的公司，可以应付一些无法预估的花费而不受影响，但小投资者就不同了。他们的财务结构都很紧张，经不起风浪，因此千万别靠臆测，要确实明了你的成本结构。
钱要用在刀口上。这项建议的目的就是让你养成不乱花钱、不随便借钱的良好习惯。
身为投资者，应该特别注意在固定资产（家具、货架及设备等）及流动资金之间应有一个恰当比例的投资额。开始时应尽量投入更多资金作为流动，固定资产上的投资金额则要愈少愈好。
理由主要有二：流动资金通常是事业生机的根源，它可产生销货收入与现金流动；固定资产却不能直接生出收入，而且还可以加重投资者的经营负担，最好完全没有。
特别是杂货店或平价店铺中，他们往往煞费心机地选用最好的橱窗与货架，但是真正的货品却少得可怜。你们想，客人要买的是货品，不是橱窗、货架。
这并不是说其他固定资产的投资不重要，但那是以后的事情。在开始时，一切资金都必须正确地投入，用得恰当，而且事先要有充分而详细的计划。
§§§第十五节商品房投资技巧
对多数人来说，购买一所住房是他们进行的第一次，也可能是惟一的一次不动产投资。但在你的一生中，拥有一所房子不仅能够节省钱，而且可以给你赚钱。
也许你为购买住房而贷了一笔款，你曾为偿还贷款而付出了艰辛的劳动，但最终你会发现你的做法是正确的，你为拥有属于自己的房子而欣慰。
一、购房也是投资理财
有许多人会以为购买一套房子是纯粹的个人需求，属于个人的消费行为，算不上是投资理财，其实这是一种错误的观念。
购买房子和购买彩电一样吗？
有些时候是一样的，比方说在彩电供小于求的时候，有很强的价格走势，这时是一样的。但在彩电的市场饱和以后，并且价格不断下挫的时候，就不一样了。
房产业具有最大的保值性和增值性，这就是投资房产的最主要原因。
从长远的角度来看，房产的价格总在上涨，这显然是受到了人们旺盛需求的影响。
对多数人来说，购买一所住房是他们进行的第一次也可能是惟一的一次不动产投资理财。住房可能需要若干资金进行维修，但在你的一生中，拥有一所房子不仅能够节省钱，而且可以给你赚钱。也许你为购买住房而贷了一笔款，你曾为偿还贷款而付出了艰辛的劳动，但最终你会发现你的做法是正确的，你为拥有属于自己的住宅而欣慰。
80年代后期，房产热正慢慢地炒起，对于公职人员来说，那时还享受着国家的福利分房，福利分房加重了国家的负担，取消势在必行。当时一些有眼光、有远见的人从国家政策的动向中已经看到了这种趋势，许多人积极酝酿着购买自己的住房。
老张是当时N市的一企业单位的技工，由于单位入实在多，工作了几十年的老张总没轮上分房的机会，一家三口住在两间低矮潮湿的平房里，冬冷夏热，苦不堪言。
眼看着国家的福利分房与自己无缘，只能靠自己的双手来拯救自己了，只能自己买房，别无他路。老张打定主意后，把自己的想法告诉了老伴。老伴起初不同意，但禁不住老张的政策攻心，最后终于妥协。
当时N市稍偏僻地带的房子较便宜，1平方米不到800元。这800元1平方米的房价对当时许多工薪阶层的家庭来说，仍是一个不小的数字。老张拿出了自己当时所有的储蓄3万元，另外向亲朋好友借了一点，又在银行贷了一点，凑了4万多块钱，买了一套60多平方米的单元房。
老张为偿还贷款和向别人借的钱着实紧张了好几年，但因为有了自己的住房，老张的心里还是很踏实。
老张当初购房完全是为了实现自己的安居计划，直到后来他才明白自己是做了一次非常成功的投资理财。
进入90年代中期，N市的房价上涨了一倍多。老张当初花了4万多元买的房子，已涨到了10多万元。
4万元的投资理财在8年之内涨到10万，纯利润就有6万元，还有什么投资理财有这么高的利润呢？
1．转变观念，认定买房就是投资理财。
观念的转变很重要，因为观念影响到你的行动。如果认为买房等同于买彩电、买自行车，属于可有可无的商品的话，你恐怕很难下投资理财的决心。
2．自己资金不足，贷款也划得来。
为了刺激住房消费，国家出台了许多有利于购房者的贷款方法，这是一个机会。投资者可以算一笔简单的账，假设你贷了一笔偿还期为5年的购房款，算一下你贷这笔款5年的利息是多少？再算一下，如果你5年之后买房，房价会上涨多少？比较一下，答案就出来了。
3．如果你的投资工行为是为了追求增值，获得利润，明确自己的期望指数。
期望指数不仅应该随着年龄、性格、闲暇时间的多少和精力旺盛程度，以及心理承受能力的不同而不同。而且应该根据当地的经济状况、市场状况、利率状况随时作出调整。但对于初入门者来讲，一个最基本的原则是胃口不能太大。
4．衡量自己的资金能力。
对于投资者而言，你有多少资金可以进入房产市场，是一个高明的投资者必须明确的问题。一般说来，投资理财房产必须是日常开支后的余资，每月收入多少，来源是否稳定，前景如何，收入开支后还有多少剩余，有多少必须存入银行，有多少必须应付临时的开支，这必须算一笔细账，投资理财房产要量力而行，能够输得起。
二、商品房投资有技巧
随着房改深化和楼市走出低谷，关注买房的人多了起来，在投资置业方面重新选择房产的人也开始多了起来，因此，旧话重提也有了新意。
对于那些身边有一定闲置资金，又开始对房产置业产生浓厚兴趣，想通过投资性置业实现挣钱的人来说，现在买房时机是比较好的，不论房价、市场、政策都有利于买家，投资者只要分析、判断、着重操作把握得当，通过买房置业，实现物业增值是完全可能的。当然，我们这里说的增值，不是房产过热时期那种带泡沫的“增值”，而是买房出租等商业性操作，实现实实在在的增值收益。
要准确判断投资价值
一些业内人士指出，要想在房产置业的商业性操作上有所作为，或者说能够通过买房来挣钱，最重要的是能够准确判断出所购物业是否有投资价值，即认定有投资价值，才有操作价值。这里有两条基本标准，一是必须看准所购物业是否有升值的空间和趋势，二是必须算出该房将来进入市场后其出租时的租金水平是否大于银行的房贷利息，是否有利可图。
一般来说，买下的房子如果租得出、租金又开得高，应该是最有投资价值的物业。这里举一个例子，在浙江义乌市，当地农民商业意识特别强，他们看准当地政府大力扶持小商品商贸市场政策，很多农民都把钱投到买房置业上，拥有二三套房的人很多，有的农民甚至在市区买下整幢小型商住楼。近几年该市的快速发展，证明了早年这些农民投资房产的预期，该市外来经商人口高度膨涨，使得拥有商铺、住房的农民都发大财了，有的农民一年收房租就可得几十万、上百万元，由于该市商贸发达，现房高价出租已经成了该市商贸地段农民的生财之道。这表明，先期的准确判断是置业成功的基础。
要看准好的地段
当然，仅有准确预期还是远远不够的，还必须在具体位置上确定和看准好的地段，这同样是投资理财性置业得以成功的重要保证。房地产由于地段性极强的特点，地段的选择有时会有差之“毫厘”、失之“千里”之感。因此，事前的反复分析比较是十分重要的。对于好地段，涉及房地产的人都知道，即使前几年大势不利的背景下，好地段照样出彩是常有的事。因此，投资理财置业必须精心选择位置，如果购得前景好、地段好的物业，实际上已为投资理财成功打下了好的基础。接下去如要出租，其提价空间就大，甚至还会出现价格高也有人要的局面，这是完全可能的。
此外，在楼盘地段的选择上，还可引入现时的看房理念，即关注有关楼盘是否有“概念”支持。所谓“概念”，实际上是指经济发展空间大的意思，为什么要强调这种理念呢？这也是意识到楼市的基础，是建立在市场有效需求前提之上的，而市场的有效需求，是与区块经济繁荣度有关。因此，局部商贸越繁荣，商机就越多，就业水平就越高，市场对物业的需求就会相对增加，要求的档次也会相应提高。因此，选择“概念盘”是近几年风头正健的，具有经济眼光的一种思维。在上海，如当年建设虹桥开发区时对“虹桥概念”的宣传，以后的地铁一、二号线，徐家汇、陆家嘴等都是不同时期“概念”预期中的好地段，在这些好地段上的房产当然也被套上了“概念”。实践证明，买了这些地段的房子，确是不错的选择。
要掌握比较计算方式
最后，作为购房人在置业操作上的一种能力，也还应掌握一些即看即算会比较的计算方式。如计算物业的投资理财回报，要掌握以下几个数据，一是房屋的单价和总价，二是楼盘周边物业的售价，三是出租现状及价位。掌握了这些基本情况后，就可比较市场租金与所选物业房价的比值，同时也测算出租金扣减贷款利息后，净盈利与银行存款利息及股市收益率之间的效益差距。当然，我们必须说，理论和实践，如果没有协调或把握好，出现失误也是很正常的，既然是投资理财，也就有风险，这是每一个买家都应有的心理素质。
三、购买哪种房子好理财
如果你打算投资房产，那么购买哪种类型的房子就成了摆在你面前的一个问题。
你如果是在乡村或者城市的郊区长大的，那么，你心目中的房屋形象可能是一所独户住宅，有院子、草坪、几个孩子，还有一些花草和一些小动物。但是，在人口高度密集、寸土寸金的城市里，这种理想实现的可能性极小。
当然，独户住宅也不是惟一的或者主要的住房类型。在城市里，还有几种常见的住房类型如下：
公寓房
这些一般是套房组成的单元房，各个单元房上下左右都相连。这种公寓楼本来也是由套房构成，由于是按照由几个套房构成的单元一起出售的，这样就变成了公寓房。当你买这样一套公寓房时，你同时买了一个单元以及共同享用的区域。
毗邻相连的住房
这种住房是连成排的房子，在我国中小城市较多，它们是介于公寓房与独户住宅之间的混合物。说它们像公寓房是因为它们连在一起（一般有公用墙、房顶相连）。说它们像独户住宅是因为它们常常是一个带有小院的两层建筑。
对于那种带有地皮的住宅来说，有一笔钱花在了土地上，所以从这一点来说，购买楼房是值得的。楼房还有一个好处，在许多情况下，你不用负责一般的维修，这将会省下许多费用。另外，楼房比独户住宅要安全一些。
作为一种投资理财，从长远看，独户住宅一般更有价值。在不动产市场看好的情况下，所有类型的房子都会增值，但独户住宅增值最快。同样，楼房更容易建造，大量的供给使得它的价格受压抑。独户住宅吸引的人更多。大多数人只要能买得起，都宁愿购买这种房，因为它安静，环境更宜人。
极会投机钻营的江某靠着承包工程发了大财，几年之间成了某县的著名大款。
后来，建筑市场的规范化，淘汰了江某这类无文凭、无学历、无资质证的三无人员。
已有了几十万元存款的江某把“失业”并不当做一回事，决定改弦易辙，投资于别的生意。但在投资选择上，他和老婆产生了分歧：老婆李某一心想炒股，而江某认定炒股风险太大，认为升值潜力大的房产可以投资。
两人谁也说服不了谁，江某没有办法，只好给了老婆几万元，让她去炒股。而他则雄心勃勃地想在房产市场上大捞一把。
投资房产，江某有两种选择：一是购买市中心的单元房；再是购买开发区的小院。在当时的情况下，购买市中心的单元房价钱要高于开发区的小院，而且，市中心的单元房地处繁华地带，交通、购物、医疗等条件都非常好，看起来市中心的单元房好像增值潜力大。因此当时购买市中心单元房的人很多，而开发区的小院的销售则冷冷清清。
但江某没有附和众人，他更倾向于买小院，因为他，认为市中心的优越功能已开发穷尽，增值潜力有限。而开发区，随着国家投资的加大和引进外资，必然成为新的商贸中心，房产必然会成为一个消费热点，具有的增值潜力大大高于市中心。
江某买了两所小院。
果然不出江某的所料，两年以后，开发区成了新的商贸中心，房产的价格一下子飙升上去，江某的两所小院净赚了15万元。利润率高达40％。
而当时投资市中心房产的人，只赚取了25％的利润。
如果你打算投资房产，就应该考虑以下几点：
1．受开发费用的制约，独户住宅的价格有时会低于单元房的价格，但单元房有地理位置的优势。究竟投资于哪种类型的房产，取决于哪种房子的升值潜力大。
2．如果你不想有维修的麻烦，那么就投资楼房。
3．如果你把安全性放在第一位，投资楼房更适合于你。
4．购买楼房，一定要在市区的繁华地带。不要购买位于郊区的楼房，如果，你所在的城市已足够大，并且有限制规模的可能。购买郊区的楼房只有用于消费，作为投资理财，恐怕没有利润可图。
5．对你可能购买的楼房，一要看质量，二要测面积，三要核价钱，然后再决定买与不买。
四、把宝押在“风水宝地”上
同样一处房产，在不同的位置，便有不同的价钱。海外房产投资理财界有一句行话，房产投资理财的三要素：位置，位置，还是位置。
位置已越来越成为房产投资理财中的一个重要因素。
在开始寻找住房之前，你对想要买的住房，或者你认为能买得起的房子所处的地段、房屋的类型要在心中有一个大致的轮廓。
在确定了住房地段以后，一定要看看该地段中的所有房子。你若想用20万元购买一所房子，那么不妨看看价格更贵一些的房子和更便宜一些的房子，这样通过比较，才能找出你所要购的房子存在的一些优缺点。
大多数房产卖出时的价格比报价要低。如果你在调查中看到了更理想的房子，价格又贵不了多少，想更改原先的主意是可以的。
如果你是通过代理人购房，那么，一定要让代理人了解你的理想和愿望，以便他能选定你满意的房子。
房产位置的选择，在房产投资中至关重要。位置关系到房产的增值潜力，是房产投资获利中的首要条件。
下面，向各位投资房产的朋友介绍一种综合评定房产的方法。设影响房产开发项目的各因素4表示最高，系数3表示很多很高，系数2表示平常普通，系数1表示很少，0表示无。不同项目和位置的综合情况如下：
1．商店及购物中心。安全及保值为2，投资利润为2，现金纯收入为2，增值的可能性为2，风险与利润的比较为2，需要管理的程度、专门技术程度、本利平衡多少均为2。这种房产投资开发项目的特点是受地段、环境等因素影响最大。
2．办公大楼。安全及保值为2，投资理财利润为2，现金纯收入为2，增值可能性为2，风险与利润比较为2，需要管理的程度为3，需要专门技术的程度为3，本利平衡多少为2。这种房地产投资理财是受地段影响大的项目，对专门的技能要求高。
3．公寓。安全及保值为3，投资的利润为2，增值的可能性为3，风险与利润的比较为2，需要管理的程度为3，需要专门技术的程度为3，本利平衡多少为2。这种房产投资项目的特点是增值的可能性高。
4．单幢住宅。安全及保值为3，投资的利润为2，现金纯收入为1，增值的可能性为4，风险及利润比较为1，需要管理的程度为2，需要专门技术的程度为2，本利平衡多少为2。这类房产投资开发项目的特点是：增值的潜力最大。
5．旅馆。安全及保值为2，投资的利润为3，现金纯收人为4，增值可能性为2，风险与利润比较为3，需要管理的程度为4，需要专门技术的程度为4，本利平衡多少为2。这种房产投资开发项目的特点是，需要管理的程度高，纯收入较好。
6．花园式住宅（别墅）。安全及保值为3，投资的利润为2，现金纯收入为3，增值可能性为2，风险与利润比较为3，需要管理的程度为3，需要专门技术的程度为2，本利平衡为2，这种房产投资开发项目的特点是，需要管理的程度较高，利润也较高。
一个优秀的房产投资者，无论是个人，还是机构，必须对各种房产投资项目的特点有比较清楚的了解，然后对刻意选择的投资项目进行系统合理的评估，选择最好的投资项目供自己投资。
1．投资理财“风水宝地”的房产，期望获得最大的增值，固然无可非议。但不要忽略了价格因素，要考虑自己的经济承载能力，因为位置好的房产价格要贵得多。
2．要对所购房屋周围的自然环境和社会环境来一个全面考察。
①交通，交通是否非常便捷通畅。
②教育机构，附近是否有方便孩子的幼儿园和学校。
③就医条件，附近是否有设施先进的医院。
④购物条件，附近是否有方便购物的超市、大商场、菜市场等。
⑤是否有污染较大的工厂。
⑥距离公园、娱乐城是否远。
3．注意是否有灾难性风险的隐患。
你所要购房的地区是否有水灾、火灾、滑坡等灾难性风险的隐患。
五、房产也能“短线”投机
在人们的心目中，房产投资理财的“战线”是比较长的，是需要靠耐心慢慢的等待，付出了足量的时间，才获得利润，有了回报。
用股市术语来说，房产投资理财是“长线”投资理财行为。
可是，我们别忘了，股市中还有短线是金的说法。可是，房产投资理财能否也像股票的短线一样，来一个短线投机，速战速决，获得利润呢？猛一看好像不太行，可是我们仔细一想，好像在有些时候又能行得通。
当年房产热非常火爆的深圳，不是有许多商人现炒现卖，一转手就赚了大钱。这是房产投资理财中“短线”炒作最成功的事例。
“短线”投资理财追求的是房产在买进卖出中的差价收益，要求投资者能抓住机会，快进快出。另外，投资者不可忽略对各种投资理财技巧的研究运用。
深圳被辟为经济特区之初，沙头角一位外号叫旺仔的渔民依靠短线投资理财房产而发了大财。
深圳没被开发之前，是一个普普通通的近海村落，没什么工业，当地以渔业为主。
改革开放，让许多有远见的开发商看到了沿海蕴藏的商机，一些人便跑到深圳购买地皮，搞房产开发。
当时国家建经济特区的政策还没有出台，所以一开始房产市场并不十分景气。北方去深圳的人也很少，购买房子的主要是当地人。
一些开发商看到这种情况真有点大失所望，而且他们开发房产的资本多为贷款。这样，那些房产开发商便无心再追求最高利润了，纷纷降价销售，以期尽快收回投资理财。
旺仔是沙头角刚刚富起来的渔民，他头脑灵活，容易接受新鲜事物。从国家改革开放的大政方针里，他似乎看到了几年之后深圳的一片欣欣向荣景象。
恰在这时，旺仔的一位在深圳工作的亲戚找到他，建议他在深圳买一套住房，价钱上虽然有点贵，但算是置一份家业，而且将来不想要了还可以卖。
旺仔本来就有这方面的意思，听亲戚这么一说，便欣然同意。他拿出了自己的全部积蓄买了一套在当时看来有点贵现在看来便宜得让人不敢相信的住房。
就在旺仔买房的几个月之后，国家成立经济特区的消息传遍了五湖四海。深圳一下子热起来了，地价直线往上升，房价也直线往上升。
旺仔有些不敢相信，自己买的房子在不到半年时间里涨了近六倍，他有些承受不住了，便卖了房。用卖房的钱买了一小块地皮，他买的地皮距离市中心较远，他图的是便宜。
深圳发展的速度出人意料的快，一座新兴的城市很快膨胀起来，旺仔买的地皮价格也直往上蹿。
当旺仔感到差不多了的时候，他卖掉了地皮。
旺仔在两次非常成功的投资理财当中，成了先富起来的第一批人。有了钱的旺仔再也不打鱼了，穿戴得整整齐齐地坐在自己的酒店里当老板，一副踌躇满志的样子。
当然，并非所有的时候、所有的条件下都可进行“短线”投资理财。一般说来，在下列情况下，可进行“短线”投机。
①房产市场波动起伏较大，投资者能在很大程度上把握这种波动变化的前提下，可以进行“短线”投机。
②房产价格稳步上扬的过程中，可以进行“短线”投机。
“短线”投机决不是指买空卖空，所以不能有隐瞒欺骗的行为，要谨记“君子爱财，取之有道”这句格言。“短线”投机是有着比较大的风险的，要考虑自身所能承受风险的最大限度。不要为了追求利润而让风险超过自身所能承受的能力，如果超过了承受能力，就违背了投资理财的宗旨。
六、自住房与投资房的四大区别
自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。
首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资理财购房可在投资理财成本允许的范围内进行选择，并可进行投资理财组合。
第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。虽然环境质量高的房易于出售，但投资理财购房主要侧重于投资理财成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。
第三考虑未来变化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能；而投资理财则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，变不临街为临街，由住宅变作商铺等。
第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭；投资理财购房虽然也考虑成本，但只要在可控范围内和具有较快变现力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。
七、允分发挥住房公积金的理财功能
帮助居民合理安排支出和定向积累购房资金。
租房作为一种长期的消费，特别是现在国家已经取消福利分房、实施货币化分房的房改政策后，居民在购房资金的筹措上更是需要依靠自身长期的积累来完成。为了解决这一问题，从我国的国情出发，住房公积金制度要求职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，定向储蓄，定向用于购房，这并不意味着要额外增加职工的生活负担，而只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部分收入，这也并没超出居民的经济承受能力，五六年后，这笔存储的金额就能够用来作为购房的首付款了。
帮助居民在购买住房或进行装修时获得政策资金资助。
虽然房价相当于职工年收入的二三十倍，但职工参加缴纳住房公积金后，就有资格获得住房公积金管理机构的低息优惠贷款，五六年后就可以用这些年积蓄的存款、住房公积金余额，再加上从住房公积金管理机构得到的个人住房公积金贷款，买到一套理想的新房或“二手房”。此外，对已有住房的家庭，当其对自有住房进行翻建、装修时，也可以向住房公积金管理机构提取个人的住房公积金，以解决所遇到的资金不足问题。
帮助职工享受政府的各项优惠。
一是，交存时的资助。当职工每月拿出工资收入的一定比例交存时，其所在单位也必须同时以同样的金额给予交存资助，这两项合并后即为职工的个人住房公积金。
二是，交存后的存款利率及税收上的扶植。职工交存的住房公积金，在中国人民银行前不久颁布的《人民币利率管理规定》中，已给予了适当提高记息利率的优惠，即银行对职工的“上年结转户”的个人住房公积金存款（每年的结息结转日为6月30日），按三个月定期整存整取存款的利率记息，改变了原来统一按活期存款利率记息的不合理规定。而且，国家还作出规定，对住房公积金的利息收入免征个人所得税。
三是，贷款利率上的优惠。交存公积金后，职工申请获取的住房公积金贷款利率是低于一般市场利率的，因为住房公积金管理机构发放这一贷款时，实行的是保本微利的经济方针，而不是像银行的其他贷款那样以赢利为目的。
八、二手房折旧费计算技巧
在确定所购买二手房的价格的时候，通常要考虑该房屋的折旧费。房屋的折旧费，是由于各种因素带来的房屋价值上的损失形成的。折旧费是房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗、人为的损耗及功能陈旧带来的损耗，使得它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
（1）建筑造价，是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置价格计算，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用，是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。
在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2％；砖木结构一等为6％；砖木结构二等为4％；砖木结构三等为3％；简易结构为0。
（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
年折旧费＝（造价－残值）/折旧年限
或＝造价×（1－残值率）/折旧年限
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格＝（造价－年折旧费）×已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
九、买二手房的省钱技巧
一般来说，旺季时入气足，市场火爆，成交量大，成交行情自然日日看涨；反之淡季市场冷清，成交价看跌不看涨。聪明的买家，常常选择在楼市的淡季中主动出击，后发制入，往往能够获得意外的惊喜。
房比三家买家应尽量向多家中介公司不厌其烦地打听，货比多家，谁优谁劣就会明朗得多。最后可以在一两家有信誉有实力的大型中介公司中再仔细挑选。
关注二手房缺陷有的楼楼龄已达10年以上，墙面灰暗陈旧，户型偏小等。诸如此类的缺点恰恰是买家讨价的有利条件，没有必要随便放过。面对旧楼，你完全可以理直气壮地对中介经纪入和业主说自己是“喜新厌旧”人士，购买二手楼是出于经济压力过大迫不得已而为之；或者可以抱怨说自己家庭成员多，该类二手楼只能凑合着用；或者声东击西，对其周边环境不足一一点到，从而增加讨价的筹码。不过，挑剔首先要有针对性，它一般相对于自己个人或家庭成员的特殊需要而言。二要有实在性，即所挑缺点是确确实实存在的。三是要有适度性，不能过分强调某一点不足，要从楼盘的综合素质上把握。否则不切实际的挑剔反而会使买家坐失良机或吃大亏。
知己知彼业主出售二手楼的原因是多方面的。例如，有的是出国定居甩手转让，有的是打算重新置业，有的是由于生意亏损需要垫资被迫出售，不一而足。由于出卖二手楼的背景和目的各不相同，业主报价的心理和起点差异很大。因此，通过询问物业管理人员，或向业主的同事、亲友打听，或向经纪入详细了解业主出手的背景、目的和心理，买家更能有利地掌握主动，从而大大降低购楼成本，淘到更多的“金子”。
购房谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。
要不动声色、多方了解看房子时，细心观察房子结构、采光、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。掌握背景材料，房屋推出市场多久了，出价多少。让卖主知道你购屋是自住、非为转卖，不会出高价。
要摸透卖方心理了解卖方售得屋款拟作何用途，接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
杀价时要多谈房屋缺点，使卖主对自己所开高价失去信心，借以达到杀价的目的若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，欲擒故纵，借此杀价。
杀价的方法很多，买方只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
十、贷款购房借力妙法
房产投资是一笔大开支，除了一小部分有钱人不需要银行的帮助外，绝大多数人在购房的时候都要向银行申请贷款。其实，这也是银行家乐于看到的一种现象。
投资者从银行贷款，其实是一种借力妙法：凭自己的能力没法达到目的时，借助别的力量来达到自己的目标。
借力妙法适用于绝大多数投资者。贷款投资和贷款消费一样，已日趋成为一种时尚。所以，经济实力不足的投资者应该没有犹豫和胆怯，理直气壮地走进银行敞开的大门，去申请对你来说必不可少的款项。
1．了解一点购房贷款的有关知识。
目前，银行个人商业性住房贷款额度最高为购房价款的70％，居民个人购房时必须要有不低于购房价款30％的首付款。
根据中国人民银行有关规定，商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同，实行不同档次利率，在贷款额度一定的条件下，贷款期限每增加一年，贷款利息负担相应增加，同时月均还款额下降。一般来说，对购房者有利的贷款期限在5年以上10年以下，因为，在这个范围内，月均还款额下降较快，每月还款的压力差距较大。
现在，银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额；另一方面，借款人也可以根据自己家庭月收入的多少，确定要用于购房投资理财、偿还银行贷款本息的数额，然后选择自己认为合适的贷款期限来计算自己最多能申请多大额度的贷款。
2．弄清所要交纳的各种税费。
税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置。购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。印花税由税务局按房价的0.05％收取；契税一般为房价的2％。
购买房产时涉及到的杂费主要有：房屋买卖手续费，买卖双方各为房价的0.5％；公证费，买卖双方各为房价的0.4％；律师费，按律师事务所的收费标准；委托办理产权手续费，为房价的0.3％；物业管理费，按国家及各城市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费；房产权证费，每份4元；产权初始登记费，按每平方米建筑面积0.3元的标准收取。除此之外，还有房屋保险费、抵押登记费等。
你在计算个人住房贷款时，同时可以计算相关的税费支出。
1．要正确地估量个人的资产。
买房要根据需要和支付能力综合考虑，先买能买得起的房子，再买自己所喜欢的房子，其要诀是审慎地计算你个人的净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，准确计算个人净资产是你把握购房能力的前提和基础，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括3个月支出的总和，以便应急。
个人净资产就是个人资产减去个人负债的余额。
个人资产是你拥有的财富，包括：店铺、汽车、家具、收藏品、现金、外币、债券、股票、住宅、黄金珠宝、公积金等。个人负债是你应偿还的债务，包括按揭还贷、短期借款等。
2．正确估计自己的还贷能力。
这一点非常重要，还贷能力强，不仅能获得相应的贷款，而且风险小，自己承受的压力小，利润率相对就高；还贷能力弱，风险大，压力大，获利小。
十一、贷款买房的五个“选择”
很多人在买房时都使用了个人住房贷款。既然是贷款就有偿还的问题，钱挣得不容易，选择住房贷款当然要精打细算。选择时要考虑哪些因素呢？在这里给大家五个简单的建议：
一、选择贷款种类。个人住房贷款有两种，一是银行商业贷款，二是公积金委托贷款。公积金委托贷款的利率比银行商业贷款的利率低，因此，公积金委托贷款是购房人的首选。不过公积金委托贷款有额度限制，如果单独申请公积金委托贷款不能满足需要，可以申请组合贷款，即用银行商业贷款弥补不足的贷款额。
二、贷款银行的选择。每家银行提供的商业性住房贷款都涉及律师费、保险费、抵押登记费，费用标准不完全相同，如果有可能的话，应当选择费用最低的银行。
三、贷款成数的选择。选择贷款成数时，应从以下几方面考虑：1、一定要保留一部分储备以应付不时之需。2、自己的资金如有投资且收益率高于银行贷款利率，那就应该尽可能多地使用住房贷款，否则就降低贷款成数以减少利息负担。3、买房时除了要支付房价款，还有装修、购买电器和家具、支付契税和物业维修基金等多项支出，如果就这些费用单独向银行申请贷款，贷款的利率适用消费贷款的利率，利率水平要高于住房贷款利率的水平。因此，在资金有限的情况下，应该尽可能多地用住房贷款去支付房价款，而用自己的钱去应付其他支出。
四、选择贷款期限。贷款期限的长短直接影响每月还款额和利息负担的多少。依据前面提到的选择标准，每月还款额一定要限制在自己的承受能力范围内。建议大家选择长一些的贷款期限，以保证自己的生活质量不会因为住房贷款而受到太大的影响。另一方面，如果有了钱还可以提前还清或偿还部分贷款，利息负担的总和也不会增加多少。对于提前还款银行要收取违约金的问题，至少目前不用担心，因为只有上海对贷款合同履行不满一年的收取违约金。
五、还款方式的选择。个人住房贷款还款方式主要有五种：
1、到期一次还本付息法，这种方法只适用于贷款期限在一年以内的贷款。
2、等额本金还款法，这种方法第一个月的还款额最高，以后逐月减少。
3、等额本息还款法，在贷款期限内每月还款额相同。
4、等比递增还款法，把还款期限划分为若干个时间段，每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。
5、等额递增还款法，同前一种方法基本相同，只是把固定比例改成固定数额。几种月还款方式比较而言，第2种方法的利息负担最少，但前期的月还款额最高，以后每种方法的利息负担都在逐渐增加，而前期的月还款额在逐渐减少。一般来说，第2种、第3种方法适用于收入稳定的成熟型家庭，第4种、第5种方法适用于收入处于上升阶段的成长型家庭，也就是说新婚夫妇或创业人士。目前在北京实行的还款方式只有第1种和第3种，但随着银行服务水平的提高，其他几种方式很有可能在不长的时间内实行。例如建设银行已经在部分城市开展等比递增还款、等额递增还款的试点工作。
十二、房贷新政下理财需技巧
近期，房贷新政可谓接二连三。一系列的新举措，无论对于楼市投资者还是普通百姓来说，都产生了压力，同时，也更显示出日常理财的必要性。
宜用等额本金法
记得前两年对于究竟采用哪种方式归还银行贷款，业界曾有过激烈的争论，但最终的结果是等额本息还款法和等额本金还款法差不多。但是，从今天的眼光来看，当房贷利率进入到升息周期后，等额本金还款法更有优势。
按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。因此，在贷款的时候，不妨考虑一下究竟选择哪种还款方式，由于一般房贷都在5年期以上，因此，你的一朝选择，会对于今后的还款有较大的影响。
提前还贷选时机
人们对于提前还贷已经从当初的无所谓，发展到现在的“急不可待”。其实，从银行本身的贷款政策，以及房贷本身的还款方式来看，提前还贷都要找准时机。
按照个人住房贷款利率“逐年调整”的原则，从第二年1月1日起才实行新的房贷利率。已贷款者完全可以利用各种投资方式，在这段时间内获得好的收益。
值得注意的是，各家银行对于提前还贷有着不同的要求，在决定提前还贷前，务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。如有的银行要求提前30个工作日书面申请，有的则是提前10至15个工作日，有的提前还款额度不得少于6个月的还款金额等等。据一些银行反映，目前提前还贷预约已经排到了下月。因此，不妨事先对贷给自己房款银行的有关规定仔细了解，不要错失提前还贷的时机。
拓宽思路找房源
虽然新的房贷政策对于房产投机者来说是一个打击，但同时也使得那些希望改善住房条件，或者因为动迁而购买二手房的人倍感压力。对于他们来说，不仅要选好提前还贷的方法，更要在购买房子的时候，多多比较，这样才不会“吃套”。
在近日举行的一次二手房拍卖会上，一套二手房成交价为每平方米12726元，而周边中介挂牌的价格可能超过13000元。另外，宝山区共和新路4719弄惠民公寓的一套二房一厅和南汇区朝农新村87号三室二厅，成交单价也比中介的价格要便宜。
对于普通百姓来说，在选择二手房的时候，不仅要从传统的中介以及网上二手房网站中获取信息，更要关注二手房的拍卖。特别是其中一些司法委托的二手房的价格更具竞争力。与传统方式相比，拍卖行在操作上比较规范，佣金也不高，像个人委托的二手房佣金在1％左右，司法委托的则在5％，交易过户、登记、办证等都是免费的，且一步到位。
§§§第十六节商品房贷款技巧
落千丈对大多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。离开了贷款，购房只能是一种奢望。
时下，居民通过贷款买了称心如意的新房之后，其他种种新的需求也接踵而来。
贷款买了房，还想再贷款怎么办？
一、购房付款的几种方式
购房者在购房时依其财力不同有三种付款方式可以选择：
第一种是一次性全额付清，即在双方签订售房合同一定期限内（通常是一个月左右的时间）付清房款的95％，剩余的5％在交楼时付清；
第二种是分期付款，一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交楼后全部付清；
第三种是银行按揭，按协议逐月向银行交款。
当然这三种付款方式各有利弊：一次性付款手续简单、房价折扣较高，但缺点是占用了大量资金。分期付款方式虽然可以减轻筹资压力和减少资金风险，但是费时费力，也享受不到折扣。银行按揭让购房者真正享受到银行融资的优势，在购房资金暂时不足的情况下尽早购房，但办理手续较复杂严格。所以，在选择付款方式的时候必须要综合考虑自身的资金状况，采取比较合适的方式。如果购房者的收入充裕，财力比较雄厚，不妨采用一次性付款方式，以求房价上的优惠。如果购房者的投资理财机会较多，获利能力较高，或者财力尚不足以全额付清，那么选择较长期的分期付款或按揭是明智之举，当然购房者在缴清房款之前是没有房屋产权的，因此也不能随时入市交易房屋。
二、贷款购房如何最经济
首付越少越合适
为什么这么说呢？由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。
理财师建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资理财在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么，在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资理财，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。
贷款时间15到20年最恰当
一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。理财师认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
三、申办房贷要缴多少“费”
时下，居民通过个人住房贷款圆“购房梦”的日趋增多，那么，除了知道自己今后需要归还多少贷款本息外，个人在申办“银行个人住房贷款”、“个人住房公积金贷款”、“个人住房组合贷款”这三种贷款时，其实还需要当即缴纳其它一些费用，这些费用同样也需要列入购房投资理财预算内。
评估费
建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费。但对利用政策性公积金住房贷款的申请入签订购房合同后，需要支付最低100元以上的评估费。
抵押登记费
借款人在申办个人住房贷款时，首先需持房屋产权证到房产产权登记部门办理住房贷款抵押登记手续，抵押登记部门将收取抵押登记费，收费标准一般在030元／平方米建筑面积。
保险费
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，为保证住房贷款的安全，借款人必须提供贷款担保。目前贷款担保方式主要有四种：1财产抵押加连带责任保证担保；2财产抵押加购房综合险；3财产质押担保；4连带责任担保。而第1、2种方式则必须购买保险。具体为：
采用第1种，即“财产抵押加连带责任保证担保”，借款人可以用所购住房作为抵押，抵押房屋必须购买保险公司的房屋财产险。而连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。该连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕。计算公式为：
房屋财产保险费＝保险金额×年保险费率×换算现值系数。
采用第2种，即“财产抵押加购房综合险”，须按照两部分的费率计算所须缴纳的保险费。计算公式为：
房屋财产保险费＝贷款金额×年保险费率×换算现值系数；
人身险费＝贷款金额×主险保险费率＋附加失业险保险费率。
此种保险方式仅是政策性公积金住房贷款所提供的一种担保方式。
当采用“银行个人住房贷款＋住房公积金贷款”组合贷款时，其保险费的计算目前分为两部分：1．房屋财产保险费按商业性贷款方式，全程全额购买保险；2．人身险部分，按公积金贷款方式缴纳保费。
律师费或公证费
个人在申办银行个人住房贷款时，银行委托律师事务所或公证部门，对借款个人进行资格认证，借款人需按每单申请贷款额的4‰（最低100元）支付律师费或公证费；如申办政策性公积金贷款的，则不需支付律师费或公证费；但如申办组合贷款的，商业性贷款部分需按规定支付相应的律师费或公证费。
另需注意，由于各地情况不同，特别是各银行为争贷款客户，常采取优惠措施降低房贷“门槛”，如减半或免收公证费律师费，评估费；一些保险公司为争房贷保险这块“肥肉”，在目前新宅意外损失极小的情况下，也适当降低房贷的投保额度，这将大大减少借款人的保费支出等。所以借款人在实际办理个人住房贷款时，应多跑几家银行、保险公司进行咨询“货比三家”，以最大限度地减少房贷额外支出。
四、办理个人住房贷款的技巧
个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
一、货款方式
个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
二、贷款对象和条件
个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；
6.银行规定的其他条件。
三、申请借款应出具的文件
申请借款时，应填写《个人住房贷款申请审批表》，并提交如下文件：
1.身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；
2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
8.贷款人要求提供的其他文件或资料。
四、贷款程序
工作人员收到借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。
如同意借款申请，工作人员会通知客户在规定的时间、地点办理或由银行代办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。
五、贷款额度、期限和利率
银行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。
贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
六、还款方式
借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
偿还本息的方式有以下两种：
（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
七、抵押物和质押物
银行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：
（一）个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其他地上定着物；
2.借款人依法取得的国有土地使用权；
3.我行认可的其他财产。
（二）个人住房贷款的质押物
国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
五、个人住房组合贷款技巧
个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。根据《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》和《中国建设银行个人住房贷款办法》，北京市住房资金管理中心与中国建设银行北京市分行于1998年3月18日共同制定了《个人住房组合贷款暂行规定》，规定中个人住房组合贷款是指由北京市住房资金管理中心（含所属分中心及直属归集部）运用政策性住房资金、中国建设银行北京市分行运用信贷资金向同一借款申请入同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。
1.贷款对象和贷款条件显然，申请个人住房组合贷款的，应同时符合《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》及《中国建设银行个人住房贷款办法》中有关贷款对象和贷款条件的规定。有关规定的具体内容参见本节前文。
2.贷款额度、期限和利率
（1）贷款额度与贷款比例组合贷款的贷款总额不得超过所购房屋价款的70%，其中政策性个人住房担保委托贷款额度不得超过市中心规定的单笔贷款的限额及借款人单位的总额度。政策性贷款和商业性贷款的比例原则上为1∶1。
（2）贷款利率组合贷款中政策性贷款和商业贷款的利率，分别按《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》规定的利率执行。
（3）贷款期限两类贷款的贷款合同生效日期应为同一天，期限也应相同。
3.贷款程序
（1）贷款申请申请个人住房组合贷款，借款人应先向市住房资金管理中心提出申请，同时提供相关材料。相关材料具体有哪些，请参见本节前文。
（2）贷款审批北京市住房资金管理中心负责初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，《委托调查通知单》应明确贷款的数额、期限并注明“组合贷款”字样，受托银行接北京市住房资金管理中心提供的《委托调查通知单》及相关材料后，应要求借款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款申请入进行贷前调查并将调查结果通知委托入。
（3）合同签订与贷款发放受托银行同意贷款的，应通知北京市住房资金管理中心签发《委托贷款通知单》，并之与之签订《委托贷款委托合同》。受托银行凭《委托贷款委托合同》及《委托贷款通知单》，分别与借款申请入填写《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》及《中国建设银行个人住房贷款借款合同》及相关的贷款担保合同。两贷款合同的生效日期应为同一天，期限也应相同。然后，受托银行向借款申请入发放政策性个人住房贷款，并同时发放商业性个人住房贷款。
4.贷款偿还方式组合贷款的还款方式，采用等额比例本息还款，同时偿还政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款本息。
5.贷款风险承担组合贷款出现风险时，贷款银行处置抵押物或质物，或向保证人求偿所得款项应首先用于清偿《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》项下贷款本息，然后再偿还《中国建设银行个人住房贷款借款合同》项下贷款的本息。
六、申请贷款的技巧
1、如何申请组合贷款
（1）将贷款申请书、合同文本和各项资料送至银行；
（2）了解个人住房贷款相关的公证、保险、抵押登记事宜；
（3）在借款凭证上签字或盖章；
（4）办理龙卡还贷确认书或龙卡申请手续。
2、申请组合贷款所需要的材料有：
（1）身份证；
（2）户口簿；
（3）《商品房预售许可证》（期房）或《上海市房地产权证》（现房）；
（4）房价30％或以上预付款收据；
（5）所在《市内销商品房预售合同》或所在《市内销商品房出售合同》；
（6）房产商的收款帐号；
（7）借款申请表；
（8）借款合同，抵押合同；
（9）龙卡申请表或已有龙卡协议书及委托还贷协议；
（10）开发商的《营业执照》复印件。其附加证明材料有：
3、公积金贷款还需提交：
（1）单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单；
（2）参与计算额度的有关入员同意使用其住房公积金的承诺书。
4、商业贷款还需提交：
（1）申请入家庭收入证明材料和有关资产证明材料。如以上资产属于申请入家庭成员所有需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书。
（2）已存满规定期限的住房储蓄存单或存折。
（3）企业允许借款人申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明。
七、提前还贷有学问
韦先生今年28岁，目前在一家IT公司担任商务经理，月薪3500元左右，年底分红3000元左右。韦太太月薪1100元左右。夫妻俩都有大病保险、住房公积金和养老保险，没有购买其他商业保险。前年刚买了房子，目前的积蓄有3万左右，其中2万元在广发银行做了薪加薪二代，另外有5000元做了薪加薪信用卡版，5000港币买了理财产品。剩下一部分钱都放在工资卡内，但数额不大。
目前，韦先生每月需要付按揭款1500元，按揭时间还有13年，其他的日常必需开支大约是1000元，双方父母暂时都不需要他们来照顾。
韦先生问：目前还有少量的存款，明年起贷款利息升高，是否需要在年底先还掉几万？
韦先生的年度收支表：（单位：万元）现金流入现金流出项目金额项目金额家庭年收入5.52日常开支1.2公积金（估计）0.75按揭支出1.8合计6.273余额3.27浦发银行杭州分行私人金融顾问郭剑分析：
韦先生目前按揭支出/可任意支配收入=1.8万元/（5.52万元-1.2万元）=41.67%，在正常范围之内。目前家庭存款3万元，备用金为8000元。
根据经验，家庭备用金至少需满足家庭6个月正常生活开支的需要，按揭的家庭还需准备足以支付3个月按揭款的备用金。具体到该家庭，共应准备家庭备用金0.6万元，按揭准备金0.45万元，合计1.05万元。超过这个金额的资金可以用于投资理财或归还贷款。
目前客户做的投资理财为薪加薪，其实质是一种准货币市场基金，但实际的收益率和流动性均不如大盘的货币市场基金，目前整体投资理财收益仅在2%-2.5%之间，而目前的贷款利率为5.31%，到明年还会上调，所以，在资金宽裕的情况下，可以考虑提前还款，相应地可以减少每月按揭支出和整体的利息支出。
由于提前还款一般需要预约，且起点还款金额在5万元左右。因此，还款前需作以下准备：一、将手中的港币结成人民币；二、提取住房公积金；三、在银行留存10000元存款，可存25%的活期存款；25%的3个月定期和50%的6个月定期；四、将其余的资金连同平时的节余款投资理财于货币市场基金，如南方现金、华夏现金等；五、待合计金额达到5万元后，向贷款银行提出申请，提前还款。
从客户的每月还款金额和还款年限推断，剩余贷款金额大致在17万元左右，如提前归还5万元，每月可增加结余450元左右。
八、哪种还款方式比较划算
据银行的一项调查表明：在选择购房贷款的同时，90％的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人，往往会提前还款。对于这部分人，选择贷款方式很重要。一般的偿还贷款方式有：按月还款法和按季还款法。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。
“等额本息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用，它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷。也就是说，不仅每年每月本金保持不变，而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为；
月还款额=本金×月均还款额系数
可以看出，其特点是每月的还款额都固定不变。
“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限（月）+（本金-已还本金）×月利率不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。
案例：2002年5月30日，王先生购买了一套40万元的房子，首付15万元后，剩余25万元进行为期20年有240个月的商业贷款。如果按“等额本息还款法”，每月还款额为1655．5元（25万×66．22％）其中，月均本金为1041.67元，月均利息为613.83元。在20年当中，你每月都要还这么多，连本带息一共要还397，320元。
如果用“等额本金还款法”来计算，月均本金与前者相同为1041.67元，不过每个月的利息不同，所以每个月的还款额也不相同。第1个月的还款额为
2091．67元（1041．67元+25万元×0．0042）
第2个月的还款额为
2087.3元11041．67元+（25万元-1041．67元）×0.0042）
以后每月依次类推，到第20年亦即第240月时，一共要还清375，191.26元。前一还法与时间无关，每月均还1655.5元；后一还法与时间有关联，每个月还款均不相同，随着时间的推移，月还款额会越来越少。
从每月还款额来看，按月等额本息还款法，每月还款额均为1655.5元；而按月等额本金还款法则每个月还款均不相同，其中第一个月为2091．67元，第2个月为2087.3元。以第1个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还436．17元；以第2个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还421.8元。由此可见，等额本金还款法前期压力较大，但随着时间的推移，你的压力将会逐渐减小。
从每月还款利息来看，等额本息还款法，本金一直大于利息，且本金、利息都固定不变，所以，还的利息自然就多一些；等额本金还款法，一开始是利息大于本金，但大部分时间则是本金大于利息，但利息逐年减少，其结果是还的利息相对少一些。等额本息还款法20年还款总额为397，320元，其中利息总额为147，320元；等额本金还款法20年还款总额为375，191.26元，其中利息总额为125，191.26。
哪一种还款比较划算呢？“等额本金还款法”比较划算。为什么“等额本金还款法”要划算一些呢？因为从上述例子可以看出，一方面，等额本金还款法还贷初期的压力较大，但其本金的偿还逐月减少，以后会很轻松。另一方面，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息221，287.74元。
什么样的人适合“等额本金还款法”？并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收入多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究入员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。
九、贷款利息计算和本金偿还技巧
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
一、渐进式抵押贷款
这种贷款是在偿还期根据借贷入的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同，但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度，可由借贷双方协商确定。
二、递减式还款抵押贷款
这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
三、定息抵押贷款
这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷入来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
四、重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款
这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷入。但有时会给借贷入造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷入的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷入的还款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
十、按揭贷款的“加、转、换”技巧
贷款买了称心如意的新房之后，其他种种新的需求也接踵而来。贷款买了房还想再贷款怎么办？月供压力太大怎么办？贷款买的房还没到还款期限就想出售怎么办？贷款后想转让借款债务给其他入怎么办？
不过，现在的情况完全不同了。9月初，两家银行率先推出的住房按揭新品轻松地解决了这些问题。9月2日，中国工商银行率先推出了首款住房循环按揭贷款。9月4日，中国民生银行推出一系列住房按揭贷款衍生服务产品。笔者指出，为了在竞争激烈的住房按揭贷款业务中胜出，各大商业银行争先恐后推出新产品以吸引消费者。由此，消费者在按揭贷款方面有了更多符合需要的选择。那么，究竟什么是“转按”、“加按”、“换按”呢？这些按揭贷款方式究竟能给购房者带来哪些好处呢？这些贷款又怎样来办理呢？京华地产/关注将给您清晰的解释。
个人住房按揭贷款衍生业务
个人住房按揭贷款衍生业务是指在银行已经办理了个人住房按揭贷款的借款人，向原经办行提出以下要求：包括延长借款期、追加贷款额度、将抵押给银行的个人住房转让给第三入，而向银行申请变更借款人或抵押物的贷款。其中，变更住房借款人的简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。
按揭贷款衍生业务的额度
“转按”贷款：现借款人的贷款金额最高为抵押房产的80%；
“加按”贷款：借款人申请追加的贷款的最高金额≤原抵押房产评估价格的80%-尚未归还本金；
“换按”贷款：如借款人在提出“换按”申请的同时提出追加贷款额度，贷款金额视变更后的抵押物具体情况及价值确定，最高不超过抵押物评估价格的80%。
按揭贷款衍生业务的期限、利率
贷款利率按中国人民银行个人住房贷款利率相关规定执行。
办理“转按”贷款的条件
原按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且无拖欠贷款款项；
原借款人已与现借款人签订了同意转让个人住房的意向书，且转让住房的交易价格必须高于原借款人所欠经办行全部贷款本息及相关费用之和。如该抵押房产尚未取得产权证需经开发商盖章同意，并经房屋管理部门对房屋的买卖合同重新办理预售登记或权属确认登记手续；
现借款人符合民生银行对个人二手房贷款客户的要求，且在经办行开立了民生卡账户并已存入了购房首期款。
办理“加按”贷款的条件
1.原按揭贷款借款人为已在我部办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人在贷款期间还款记录良好，无拖欠银行贷款款项；
2.借款人延长贷款期限的理由正当；3.借款人申请追加的贷款额度用途合法且借款人有较强的贷款清偿能力。
办理“换按”贷款的条件
按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人无拖欠银行贷款款项；
借款人申请变更的抵押物必须是经民生银行审核认定的商品房且价值不得低于原抵押物的价值。如所变更的抵押物为期房，必须符合以下条件：
1.新抵押物与旧抵押物为同一开发商开发项目；
2.旧抵押物尚未取得产权证，贷款处于开发商担保阶段；开发商同意借款人变更抵押物，并为其继续提供阶段性担保。
特别提醒：借款人应根据自身的财力申请按揭贷款，应量力而行。同时，各商业银行为每位按揭贷款人制定合理的还款计划以及利息精算方案，以降低贷款成本，可供借款人参考。
“加按”业务实例
李先生购买了一套“风林绿洲”二居室，价值60万元的住房。他给开发商交完首付款20万元后，向民生银行申请了一笔金额40万元的贷款，贷款期限为20年，贷款年利率5.04%。他选择了月等额还款方式，月还款额为2648.7元。两年后，李先生想对房子进行一次精装修，于是来民生银行申请办理“加按”业务。根据民生银行的加按业务操作规定，他可申请的最高贷款额度为60×80%-37.56=10.44万元（假设2年后该房产价值仍为60万元，37.56万元为客户在民生银行的未偿还贷款余额）。于是，李先生向民生银行再向民生银行申请10万元的贷款，期限为18年。则该客户的月还款额为3353.9元。
“转按”业务实例
张先生五年前购买了一套价值50万元的房子，向开发商交完20万元的首付款后，向民生银行申请了30万元的按揭贷款。随着自身收入的不断增加，张先生现在决定购买一套高档次的公寓，并将现有住房以48万元的协议价格转让宋先生。但是宋先生手头只有10万元的银行存款，无力全额付款给张先生。于是，张先生和宋先生共同来民生银行办理“转按”业务。
此时，张先生在民生银行的未偿还贷款余额为25万元。针对此项业务，民生银行将张先生的未偿还贷款转给宋先生，并给宋先生增加贷款金额13万元。这样，宋先生支付给张先生23万元，其中的13万元的贷款来自民生银行。张先生在此次交易中获得现金23万元，将房屋的产权和未偿还贷款全部转嫁给了宋先生。宋先生在此次交易中获得房屋的产权，同时在民生银行获得了38万元的贷款。至于贷款的期限，民生银行可以根据其收入状况对其进行安排。如宋先生的贷款期限为20年，则张先生每月供款2516.2元。
十一、贷款理财的方法和途径
如果有投资的机会，借钱也要去投资。怎么去借钱呢，下面这些方法可供您选择。
1．最典型的融资手段——贷款
去银行贷款是最常见的借钱形式。但是由于我国信用制度尚不完善，对于普通的老百姓来说，要取得贷款必须进行抵押或者质押。
抵押：抵押是指债务人和第三人并不转移被用于抵押的特定财产的占有状态，而将该财产作为债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法优先以该财产拍卖、变现的价款得到偿付。在抵押法律关系中，抵押权的成立不以转移抵押物的占有为条件。
质押：质押又分为动产质押和权利质押两种类型。
动产质押：动产质押是指债务人或者第三人将其特定动产移交债权人占有，将该动产作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该动产折价或以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的财产为质物。质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。
权利质押：权利质押是指在债务人或第三人将其特定的权利凭证交付给债权人占有、作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权通过该权利转让来获得优先受偿。债务人或第三人提供的特定权利称为质权利。根据（担保法》第75条规定，可以质押的权利包括；汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；依法可以转让的股份、股票；依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等等。
由此可见，抵押贷款就是不以转移抵押物的占有为条件的贷欺；而质押贷款就是将债务人的质押物移交给债权人作为债权担保的贷款。抵押贷款和质押贷款只是贷款的一种基本形式，而在实际应用中，它表现为多种的具体形式，如根据抵押（或质押）的物品可分为：有价证券质押贷款（包括定期存单小额质押贷款、凭证式国债质押贷款、股票质押贷款等等），实物抵押（质押）贷款。根据用途可分为：个人住房抵押贷款、汽车抵押贷款、个人住房装修贷款、大额耐用消费品贷款、个人旅游消费贷款等等。
这里我们重点介绍几种常见的个人贷款形式：
（1）个人住房贷款
随着我国住房制度改革，取消福利分房制度后，买房成了普通老百姓个人投资的一项重要内容。住房是居家生活的必需晶，所以即使没钱，也必须进行住房投资。住房贷款是老百姓最必需，也是最关心的融资服务。
个人住房贷款的分类：
从目前我国住房金融发展的实际采看，个人住房贷款业务主要分两种，即政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款。政策性个人住房贷款是由住房资金管理机构运用房改资金，委托银行，发放给住房公积金交存入的，用于购买自住普通住宅的专项委托贷款；商业性个人住房贷款是由商业银行以吸收居民储蓄存款及其他存款为资金来源，向居民发放的，用于购买自住住宅的专项贷款。
政策性个人住房贷款的资金来源主要是住房公积金；商业性个人住房贷款的资金来源主要是居民和单位的存款。
政策性和商业性个人住房贷款的主要共同点：
一是无论政策性个人住房贷款还是商业性个人住房贷款，都要求借款人有所购住房房价款30％的首付款，以降低贷款风险。
二是无论政策性个人住房贷款还是商业性个人住房贷款，都要有担保。主要担保方式是：以所购住房抵押、质押或第三人连带责任保证。其目的是保证贷款资产的安全，把贷款风险降到最低。
政策性和商业性个人住房贷款的不同点：
一是借款主体不同。政策性个人住房贷款的借款主体是住房公积金的交存入和住房公积金交存单位的离退休职工；商业性个人住房贷款的借款主体是城镇居民。因此商业性个人住房贷款的借款主体范围要更大一些。
二是贷款额度、期限、利率不同。政策性个人住房贷款额是以个人和单位的住房公积金的存量确定的，因此额度是有限制的。政策性个人住房贷款单笔额度一般不超过所购住房评估价值的70％，同时各地个人住房贷款都有最高贷款额的限制。而一般商业性个人住房贷款额度只要求不超过所购住房价款的70％。
一般情况下政策性个人住房贷款期限比商业性个人贷款期限要长一些。例如北京市的政策性个人住房贷款最长期限不超过25年，而商业性个人住房贷款期限一般不超过10年，若借款人的资信好，贷款期限可延长至20年。
政策性个人住房贷款利率是按照国家规定，在住房公积金计息利率基础上加规定利差。商业性个人住房贷款利率执行中国人民银行固定资产贷款利率。二者相比较，政策性个人住房贷款利率较低，借款人利息负担较轻。
三是贷款偿还方式不同。政策性个人住房贷款一般有两种偿还方式：等额均还方式，即每月均以相等的偿还额足额归还贷款本息，等比递增偿还方式，即贷款期限内，逐年按同一比例递增偿还额，但每年年内各月均以相等的偿还额归还贷款本息。等比递增还款方式，是随家庭趋于成熟，收入逐渐增加，逐步递增还款额，具有一定的合理性。政策性个人住房贷款还款规定，借款人的每月还款额不低于家庭月收入的15％（包括住房公积金中个人交存的部分）。商业性个人住房贷款采取先还息后还本，按月均还的办法。
个人住房贷款的基本规定：
根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的规定，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担还本付息的连带责任。
个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30％的购-房首期付款，有银行认可的贷款担保等。个人住房贷款期限由银行根据实际情况合理确定，但最长不得超过20年。
贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。
《个人住房贷款管理办法》同时还规定，个人贷款以房产作抵押的，必须办理房屋保险，如果发生保险责任范围以外的房屋毁损，借款人需负全部责任。
（2）按揭
除贷款买房之外，我们经常也会听说有按揭买房，什么是按揭买房呢？许多房地产业内人士也讲不清楚，词典也无此条目。有人望文生义解释道，“按揭就是按住一步步揭开”。其实，现在常说的按揭就是买房人通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。
按揭对买房者来说有两方面含义：一是购房之款可以在规定期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”住要等到全部付清方能“揭”（取）到手。另外，按揭售房涉及到三方债务关系，即按揭入（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签订买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭入（买房者）凭该合同与按揭权人签订按揭合同，由银行向发展商付清余下购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直至按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。
抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——《房屋所有权证》与《土地使用证》。也就是说买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权，您若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。
按揭是国际上一种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务（分期付款和按期还贷）履行这一点上殊途同归，完全一致。
（3）有价证券质押贷款
如果急需一笔钱，但存在银行里的定期储蓄离到期日还有一段时间，应该怎么办？当然可以考虑把定期储蓄提前取出，但依据《储蓄管理条例》的有关规定，这笔款项将按照活期利率计息，这样可能使您损失一笔不小的利息收入；这时应该进行有价证券质押贷款。如：
定期储蓄存单小额抵押贷款。现在许多银行都开办了人民币和外币定期储蓄存单小额抵押贷款业务。
凡持有银行签发的未到期人民币或外币定期储蓄存单的储户，可凭本人身份证和本人具备有效条件的存单向银行指定的储蓄网点申请小额抵押贷款；每笔贷款金额不超过抵押存单面额的80％；贷款起点金额为l000元人民币，最高限额为10万元人民币，如果外币存单，则按贷款发放日央行公布的外汇现汇或现钞买入价折成人民币计算；贷款期限不超过存单的到期日，若多张存单抵押，则以距离到期日时间最近者确定贷款期限，最长不超过一年，贷款利率按6个月以下、6个月以上分为两档，6个月以下贷款的利率略高于6个月以上。贷款息按实际天数算，可提前还款，但贷款息仍按合同所定利率计算。
凭证式国债质押贷款。除了储蓄存单，凭证式国债也可以进行抵押贷款，为了满足凭证式国债投资者的融资需求，促进国债市场的发展，中国人民银行、财政部于1999年7月9日联合颁布了《凭证式国债质押贷款办法》，对城乡个人用凭证式国债申办质押贷款作了详尽的规定。
贷款质押物与额度：限于1999年及以后财政部发行的凭证式国债，并应是未到期的凭证式国债，凡所有权有争议、已作挂失或被依法止付的凭证式国债，不得作为质押品，使用第三人的凭证式国债办理质押时，需以书面形式征得第三人同意，并同时出示本人和第三人的有效身份证件。质押贷款额度起点为5000元，每笔贷款应不超过质押品面额的90％。
贷款机构：凡经批准已办理储蓄存单小额贷款业务、并承担了凭证式国债发行业务的商业银行均可办理此项“凭证式国债质押贷款业务”。此项业务，各银行之间不得跨系统办理，未承担凭证式国债发行业务的银行不得受理。
申办程序：借款人首先向其原认购国债的银行提出申请，银行对申请人的债权进行确认审批，且借贷双方签订了质押贷款合同后，申请人即可当即取出贷款，但作为质押品的凭证式国债，则由贷款机构在出具了“保管收据”后进行保管，等借款人还清贷款后凭“保管收据”取回质押的凭证式国债。该“保管收据”不准转让、出借和再抵押，若借款人不慎丢失可向贷款机构申请补办。
贷款期限与利率：贷款最长不得超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定为贷款期限。贷款利率按同期同档次法定贷款利率执行，并实行利随本清，贷期不足6个月的按6个月的法定贷款利率确定；借款人可以提前还贷，但其实际借款天数的贷款利率，仍将按合同原订的贷款利率执行；在贷期内如遇利率调整，贷款利率不变。
违约处罚：贷款逾期1个月以内（含1个月）的，自逾期之日起，贷款机构按法定罚息利率向借款人计收罚息；超过1个月，贷款机构有权处理质押的凭证式国债，抵偿贷款本息，若凭证式国债尚未到期，贷款机构则按提前兑付的正常程序办理兑付；在抵偿了贷款本息及罚息后，再将剩余款退还借款人。质押贷款履行期间如借款人死亡，其法定继承人可按《继承法》等法律规定依法处理质押物。
（4）典当
典当这种融资手段在我国有着悠久的历史，近几年来，这种业务在许多地方又重新兴起。如您遇到急需用钱的事，可以通过典当给自己救急。典当的实质是质押贷款，作为以物换钱的贷款方式，它有独到的地方，如善加利用，可以带来很多的方便。
一位先生要出差，爱车没地方放，行前，他把新买的切诺基，送进了典当行开价2万元。理由是，这么做既有人给看车，又能得笔差旅费。为什么新车只当2万元呢？因为典当的费率是每月5％，当费越高，交的利息也就越多。他觉得开价2万元月利息1000元各方面都还合适。
上海某实业发展公司，与上海某一家独资企业合作研制净水设备项目。由于一时工程款无法到位，该公司总经理将个人私房进行典当质押贷款，得到贷款额人民币25万元，期限三个月。企业得到这笔款后，工程立即上马，并按预期提前完成了该项目，得到相当好的利润回报，并在三个月内还清贷款。而另一广西的房地产开发商，在承包的工程接近完工时，工程款也一时无法到位，该开发商为了不违约，只好将手头的现房以大大低于市面的价格抛售，如果他知道将房产典当的话，就不会造成这么大的损失。
比起私人借贷和银行贷款来，典当手续简单、变现快。另外典当的金额也比较灵活可大可小。一位小姐逛街看中一件衣服临时缺100元钱于是把手上的金戒指当了100元，不仅节约了时间，5元的月利还远远低于打车回家的费用。一个月内她什么时候上街什么时候再把戒指赎回来就可以了。
典当物品种类丰富，金银首饰、手表、家电、汽车等都可以。国家有规定，典当品的价格是现值估价的50％至90%，在此基础上，各典当行还要参考物品的二手行情。国家规定典当费率每月5％。典当期限是1个月至3个月，过期可续当。
除了救急，典当的另一个功能是处理不用的旧物，这种情况可以尽量地把典当的价格讲得高些。
需要注意的是在个别典当行门口，常有人冒充典当行的工作人员“截货”，物品一旦当给他们就会成为：死当”，绝不可能再赎回去了。所以，典当时一定要进到店里办理正规手续。
2．在成功与失败间的舞蹈——风险投资
如果有一项发明或专利成果，该怎么办？是将专利成果卖掉取得一次性的收入，还是自己投资办企业，将发明成果直接转化为现实产品。在我国，一些通常的做法就是厂家花几十万元一次性买断一项新技术，而发明者拿个几十万元也图个心安理得。
但这样做至少会有两个方面的弊端：一是发明者的收益往往很少，这种情况下不可能创造出中国的比尔·盖茨；另一方面，对购买技术的商家也不利，因为发明者将技术一次卖出后，因无利益就不会再关心该技术的更新进步，结果造成企业产品的升级换代困难。按照国家的有关政策，即使按无形资产入股，最高也只能占35％。
但是现在有了风险投资，就完全不一样了。
所谓风险投资，是指把资金投向蕴藏着较大失败风险的高新技术开发领域，以期成功后取得高资本收益的一种商业投资行为。风险投资是在市场经济体制下支持科技成果转化的一种重要手段，其实质是通过投资于一个高风险、高回报的项目群，将其中成功的项目进行出售或上市，实现所有者权益的变现，这时不仅能弥补失败项目的损失，而且还可使投资者获得高额回报。它的魅力就在于投资风险很大，失败了就血本无归，可一旦成功，就获利丰厚，成功与失败之间就是一线之隔。风险投资可以被形象地称为在成功与失败间的“舞蹈”。
风险投资具有以下特点：
（1）无担保、高风险的投资
风险投资主要用于支持刚刚起步或尚未起步的高技术企业或高技术产品，这类企业没有固定资产或资金作为贷款的抵押和担保，因此无法从传统融资渠道获取资金，只能开辟新的渠道；虽然投资风险非常大，在发达国家高技术企业的成功率也只有20％～30％，但由于成功的项目回报率很高，故仍能吸引一批投资人进行投机。
（2）组合投资
为了分散风险，风险投资通常投资于一个包含10个项目以上的项目群，利用成功项目所取得的高回报来弥补失败项目的损失并获得收益。
（3）流动性较小的中长线投资
风险投资往往是在风险企业初创时就投入资金，一般需经38年才能通过兑资取得收益，而且在此期间还要不断地对有成功希望的企业进行增资。由于其流动性较小，因此被称为“呆滞资金”。
（4）权益投资
风险投资不是一种借贷资本，而是一种权益资本；其着眼点不在于投资对象当前的盈亏，而在于他们的发展前景和资产的增值，以便通过上市或出售达到兑资并取得高额回报。所以，产权关系清晰是风险资本介入的必要前提。
（5）金融与科技、资金与管理相结合的专业性投资
风险资金与高新技术两要素构成推动风险投资事业前行的两大车轮，二者缺一不可。风险投资家（公司）在向风险企业注入资金的同时，为降低投资风险，必然介入该企业的经营管理，提供咨询，参与重大问题的决策，必要时甚至解雇公司经理，亲自接管公司，尽力帮助该企业取得成功。可见，风险投资是一种积极的投资活动，而不是一种消极的赌博。它是对传统投资机制的重要补充，对一国生产力发展和经济结构升级换代起着极为重要的作用。
前段时间被媒体炒得沸沸扬扬的视美乐科技发展公司投资案，就是一个比较典型的风险投资案例。
清华大学材料系三年级学生邱虹云发明了一种多媒体超大屏幕投影电视。他的这项技术是集光学、电子、机械等多领域专利技术的高科技成果，设计的思路与现有的国内外电视技术完全不同，它还可播放电视、VCD、DVD、等数字、模拟信号，可通过Internet上网收看世界各地的节目，与高级音响组合可建立真正的家庭影院。它采用液晶显示技术，色彩均匀，亮度高，无辐射，图像清晰，其清晰度比目前的数字电视高一倍，达800线。此外，他的屏幕尺寸可在50～150英寸之间自由调节，体积小、重量轻，一般只有5公斤左右，且造价只有国外同样屏幕尺寸的投影电视的五分之一。产品用途十分广泛，在家庭、教育、灯箱广告、会议演示、娱乐场所等领域都有用武之地。产品一面世，就令理财师、厂家、新闻界拍手叫好，它独一无二的设计思路令不少理财师称之为“不可思议”。
邱虹云与其他几位创业者将平时打工所得的积蓄，七拼八凑，筹足了50万元作为资金，成立了视美乐科技发展有限公司，但是要想将产品从科研成果转化为现实商品，需要在后期的研发、中试、生产及销售环节投入大笔资金，仅靠现有50万元犹如杯水车薪。理财师测算，这笔费用起码要几百万元。要弄来这样一大笔钱对几位在校大学生来说比登天还难。这时清华兴业投资管理有限公司经过多次对视美乐公司及其产品的考察和评估，决定担任其投资和财务顾问，按照国际规范的风险投资运作模式，为视美乐进行融资。兴业公司找到有意进入高科技产业的上海第一百货公司作为其风险投资商。
风险投资的方案是这样制定的：鉴于中试成功前风险最大，估算后认定需投资250万元。风险投资商一期投资只占项目收益的20％股份。中试完成后，二期投资5000万元，所占股份上升至60％。这正是国际风险投资者和创业者在不同的投资阶段风险与收益划分的通常做法，具有锁定风险和放大收益的双重效果，充分体现了风险投资的魅力所在。对学生来讲，上海一百的250万元的中试费用犹如雪中送炭，缓解了缺乏资金的窘境，同时中试阶段80％的项目收益既是对他们中试阶段劳动付出的回报，又给他们施加更大的压力，促使他们早日将这一技术转化为定型产品。原来50万元再加上一期的250万元，视美乐的资本一下子增加到300万元，同时学生们的资产一下子放大到240万元，如果第二期5000万元再投进来，尽管学生的股份下降到40％，几位学生仍可占到5300万元的四成，即2120万元，对投资商来讲，由于只占20％的股份，即使项目失败，他的风险已经控制得很低，最多就是250万元的付出。中试成功以后，一百股份升至60％，项目成功以后，他的收益十分明显，一下子放大了许多，风险投资者理应得到的高回报就可变为现实。
从这个投资案可以看到，依靠风险投资，科技入员即使没有资本，也完全可以迅速创业，只要项目成功，学生们在不失去知识产权的情况下，可以迅速赚得2070万元的资产，面对于上海一百，只需要投入250万元，就可以进入一个全新的投资领域，实现产业的迅速转型。科技入员与投资商实现了双赢。
风险投资核心理念在于：从根本上承认了知识的价值，并使知识成为一种广义上的资本。风险投资投的是未来，对有前途的高科技公司融资，预先抢占制高点，以获取高额回报。
那么风险投资商是如何选择被投资对象的呢？首先，风险投资特别看重投资对象的创业者，是否具有勇于开拓的实干精神、诚信的品格以及良好的经营管理能力。其是否具有组合市场、入员、技术的能力。其主要管理技术入员应对所从事领域的技术、市场非常熟悉，富有经验；在产品项目方面，要拥有较高的技术含量和独到的技术，具备行业先进水平；在市场方面，其产品必须具有良好的市场前景和较强的市场竞争力。在未来三至五年内，市场份额可望快速增加，从而保证公司具有较高成长性。需要提醒的是，风险投资并非我们想象得那么简单随意，“空手套白狼”很难出现在风险投资过程中。风险投资商在投资一个项目时非常谨慎，事前他们对于投资对象的创业者、产品项目、市场以及客户作出详尽的调查，古其是否具有较高成长性，项目是否具有市场竞争力和高获利能力，以及存在的风险有多大。
现在我国各级政府和众多企业都已认识到了风险投资的重要性和巨大发展潜力，我国风险投资的环境正逐步成熟，相信会有越来越多的科技入员与商家会从中得到实惠。
3．出门靠朋友——民间借贷
朋友之间借钱是常有的事，这种借贷关系可能是最古老的融资方式了。我们中国人一般比较好面子，借出方往往不好意思要利息，借入方往往也不好意思多借，这反而成为这种借贷方式的障碍，因此这种借贷方式往往是少量的、零星的，当然这是指朋友之间。如果这种借贷方式发生在非朋友之间，借贷的风险也很大，利息又可能会高得离谱。民间借贷的风险与借款人的信用直接挂钩，它的风险极不确定，是最容易发生纠纷，最不规范的一种借贷方式。
我们这里所讲的民间借贷当然不会是这种原始的不规范的借贷方式，而是利用中介将这种借贷方式规范化、程序化，锁定风险的融资方式。
这里所说的中介就是信托。信托就是信用委托，信托业务就是以信用委托为基础的一种经济行为，带有一定的经济目的。也就是掌握资金和财产的部门和个人，委托信托部门代其运用和管理，信托部门遵从其协定的条件与范围，对其资金或财产进行运用管理并按时归还。
目前，信托部门的“委托贷款”业务正是使这种“民间借贷”合法化的惟一途径。委托贷款不仅仅是包括个人，它主要还是由政府部门、企事业单位等委托入提供资金，由贷款人（即受托入）根据委托入确定的贷款对象、用途、金额等要求，由信托部门代为发放，监督使用，并协助收回，信托部门只收取手续费。
委托贷款的期限不小于3个月，而委托贷款的利率为双方自行商定，但不允许超过同档次中国人民银行当时挂牌利率的10％，信托部门收取每月不超过贷款总额的3％，并按具体情况一次或分期付清。
要注意的是，信托公司只承担委托方、用款单位所签协议中的有关条款规定的义务，如代理发放，执行监督、督促还款，而对借款方逾期不还的问题，不承担任何经济责任，但是按协议规定，信托部门可以从用款单位或其担保单位的银行账户中扣收。
目前，个人参与这项业务主要是以私营公司为主要形式，不久，等到《信托法》颁布，个人委托贷款肯定会有法可依，建立一条居民融资也是投资的新渠道。
十二按揭贷款的风险与防范
按揭风险主要是指银行在按揭制度中所承担的风险。当然在按揭关系中，购房人与房产商亦承担一定的风险。
（一）银行的按揭风险
来自开发商的风险主要有：1、开发商的欺诈行为。主要表现为开发商取得银行给予购房人的贷款后用于其他用途，或卷款而去，这种情况期房按揭（楼花）中产生的机率较大；2、开发商由于经营不善，管理出现重大漏洞，导致其楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产就会受到损害；3、开发商所建楼宇质量不符合合同要求，购房人要求解除购房协议；4、开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产权证或开发商违法开发或预售，甚至开发商本身就不具备“开发商”的资格等。
来自购房人的风险有：1、购房人经济状况恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变化，无力继续供楼；2、购房人死亡或被宣布死亡或失踪，继承入不再供楼；3、购房人提供虚假主体资格和个人经济状况证明材料。
（二）购房人的按揭风险
来自开发商的风险，大致与银行的风险相同，包括开发资金风险、管理风险、资格与能力风险、房产质量风险、配套设施风险、面积风险及市场风险等。开发资金风险是开发商可能不具备相应的实力，在开发过程中因资金问题造成项目“烂尾”；另一方面是市场预见性差，预售业绩不佳等。“烂尾”是指某房地产开发项目由于资金不足、开发主体能力不足而窝工、停工，导致开发项目不能按时或不能在超期后较短时期内继续完工。这是购房人最担心、使购房人处于最被动状态的风险。其次就是质量风险和面积及其它风险。来自银行的风险，如拖延发放贷款、不按合同计息、提前回收贷款和自行变更按揭年限等。
（三）开发商的风险
来自购房人的风险。基本上与银行的来自购房人的风险相同。另外还有一点就是购房人中途违约或毁约，要求解除购房合同。来自银行的风险：1、因购房人“供搂”不能而被银行要求承担连带责任。或要求按市场价全期利息履行回购义务；2、银行不能及时把借贷给购房人的款项转至开发商的项目开发资金帐户下；3、银行无正当理由提前收回贷款等。
针对以上对按揭的风险分析，按揭风险防范也可从购房人、银行及开发商三个角度提出相应的防范措施。笔者的观点是重在预防，而非事后救济。
（一）银行的按揭风险防范
银行是按揭贷款的提供者，是按揭楼盘的开发资金的直接提供者，是按揭贷款业务的主要且稳定的操作者，因此银行的按揭业务必须规范化、程序化和法制化才是按揭风险防范最中心的工作。银行对按揭风险的防范可分以下四个阶段：
1、按揭申请审查。首先是对开发商的审查，主要是指：（1）资信审查。如开发商是依法设立，是否具有房地产开发权、公司工商登记、注册资金及来源、注资是否充足、公司组织管理机构是否完整等；（2）开发项目审查。如要求提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、楼盘预售业绩情况、开发项目的工程进度情况。开发商是否合法取得土地使用权、使用权的用途、期限、能否自由转移、该项目是否经合法程序审批报建。该项目是否具备预售条件、是否取得预售证、可否保证依时取得合法有效的产权证明，甚至开发商现有项目开发资金的流向情况等。
（1）主体资格审查，即购房人是否符合法律规定的主体资格（完全民事能力、18周岁以上等）；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，是否需要有当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为稳定的收入；（4）购房目的是否为自用购房，现在住房的松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。
再次就是对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确的具体的审查。
2、签约时的防范。签约时应对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查；尽量不一次性把贷款付予开发商，至少项目完成前不一次性给予；尽量将回购条款具体化、明细化，加强可操作性。
3、签约后到按期交付楼宇前的防范。了解掌握开发项目的进度，按揭贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目；了解购房人的工作和经济状况有无变化等。
4、“供楼”期间的防范。及时了解购房人的经济状况，必要时可进行定期经济状况审查；加强与开发商联系，掌握开发商经营状况，有无明显资不抵债的情况；发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决，考虑是否要求开发商履行“回购”义务。
在进行上述风险防范时，应充分发挥律师在按揭风险预防中的作用。楼宇按揭从根本上说是一种融资活动，其突出特点就是信用行为。对于信用程度的认定必需要有专业法律技能。因此，应当让律师充分介入楼宇按揭操作中来，让律师去做有关按揭风险预防的工作。如：对开发商和购房人的资信审查，对开发项目合法性可靠性进行论证审查，代为起草、签订楼宇按揭合同、购房合同甚至保险合同和其它法律文书，对按揭资金实际流向的监管等。而银行只做自己信贷投资理财、贷款评估和回收贷款业务即可。
（二）购房人与开发商的风险防范
房人对开发商的调查和开发商对购房人的审查均可参照银行对开发商、购房人的审查。而他们对来自银行的风险防范，主要是：（l）调查该银行的资信情况，最大贷款额度，利率计算情况，是否需要保险，各自承担保险金额等；（2）注意按揭合同的贷款发放期限、方式、数额，拖延发贷的责任、利率，应还本息总额计算是否准确，月供方式、数额、期限是否合理、准确；（3）签约后，发现银行有违约迹象立即提出反对，向银行主张自己合同项下的权利；（4）配合银行的风险防范机制，最好请律师帮助解决相关法律问题。
银行除从上述不同阶段对可能出现的风险进行防范外，还应设置相应的风险转移机制，以最大限度减少银行在按揭关系可能遭遇的风险。
所谓风险转移机制，一方面即让保险业全面介入楼宇按揭法律关系，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。具体可设三个险种：（l）购房所购房产（即按揭物）的财产保险。如发生意外事故导致抵押房产毁损，银行可以从保险赔偿金中优先受偿，这种关系可以在楼宇按揭合同中予以明确载写。（2）购房人的人寿保险。此灵感来自1998年4月国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办的“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。“荷兰模式”的核心是要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险（如养老保险）作为借贷的另一种担保。购房人只需支付全部房价15％至20％的首期房价，即可购房。一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，入寿保险期满后其保险金恰好可以清偿贷款的本金，经济负担可大大减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废而致丧失还款能力，贷款无法收回。（3）开发商和购房人的履约保险。即当开发商和购房人因某种原因使其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金的一种新保险业务，借此也可转移银行的还贷风险。
另一方面则是将风险转移至开发商。香港的楼宇按揭中，开发商和银行并无多大法律关系，他们之间无直接的权利义务关系。银行与开发商的复杂法律关系是我国目前按揭模式的最突出特点。这是由我国经济发展水平、企业资信和个人信用等客观状况决定的。笔者认为对开发商的风险转移主要是要达到“双重保险”的目的，要在按揭关系中明确开发商的法律责任，第一要确定回购关系，第二是同时确立附连带责任保证关系。这样在购房人不能继续“供楼”时，首先要开发商回购该抵押房产，优先清偿银行贷款本息，仍不足的，由开发商承担不足部分的担保责任。
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